2011年房估師考試理論與方法講義17

    十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值

    買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。

    租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金（或稱協議租金，是由市場供求狀況決定的租金）、商品租金（是以房地價值為基礎確定的租金，

    其構成內容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅、保險費、地擔和利潤八項因素）、成本租金（是按照出租房屋雨經營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅五項因素構成）、

    準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。

    抵押價值是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。抵押價值的實質是當抵押人不履行債務，抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣時，該房地產所能實現的客觀合理價格或價值折算到設定抵押權時的價值。

    典價是在設定典權時，由典權人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產的實際價值。

    保險價值是將房地產投保時，為確定其保險金額提供參考依據而評估的價值。

    課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據的價值。

    征用價值是政府強制征用房地產時給予的補償金額。

    十一、實際價格和名義價格

    實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

    1.要求在成交日期時一次付清。

    2.如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。

    3.從成交日期時起分期付清。

    4.約定在未來某個日期一次付清。

    5.以抵押貸款方式支付。

    例題：某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。（判斷）

    答案：錯

    例題：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價30萬元。如果實際單價為2928元/平方米，年折現率為5%，則實際交易中的付款方式為（ ）

    A、在成交日期時一次付清，給予5%的優惠；

    B、從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清；

    C、一年后付清；

    D、以抵押方式支付，首付5萬元，余款在10年內以抵押方式支付。

    答案：B