2011年房估師考試理論與方法講義28

    （五）統一面積單位

    在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米（土地的面積單位有時還采用公頃、畝），美國、英國和中國香港地區習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區一般采用坪。它們之間的換算如下：

    平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

    平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

    平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

    平方米下的價格=坪下的價格×0.303

    例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200 ，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。

    乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做如下處理：

    1.統一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則：

    乙總價=15（萬美元）

    2.統一化為單價。則：

    甲單價=764220÷200=3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價=150000÷2500=60（美元/平方英尺。使用面積）

    3.統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣，則：

    甲單價：3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價=60×8.3=498（元人民幣/平方英尺。使用面積）

    4.統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，則：

    甲單價=3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價=498×0.75=373.5（元人民幣/平方英尺。建筑面積）

    5.統一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

    甲單價=3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價=373.5×10.764=4020.4（元人民幣/平方米。建筑面積）

    第五節 交易情況修正

    一、交易情況修正的含義

    可比實例的成交價格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其調整為正常的，如此才可以作為估價對象的價格。

    這種調整稱為交易情況修正。因此，經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格。

    二、造成成交價格偏差的因素

    由于房地產具有不可移動性、獨一無二性、價值高大性等特性，以及房地產市場是不完全市場，房地產的成交價格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列幾個方面：

    1.有利害關系人之間的交易。

    2.急于出售或急于購買的交易。

    3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

    4.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

    5.特殊交易方式的交易。

    6.交易稅費非正常負擔的交易。在房地產交易中往往需要繳納一些稅費，如營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、補交土地使用權出讓金等。