2011年房估師考試理論與方法講義8

    四、按經營使用方式來劃分的類型

    房地產按其經營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

    1.出售型房地產。

    2.出租型房地產。

    3.營業型房地產。

    4.自用型房地產。

    這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價；出租或營業型房地產可以采用收益法估價；自用型房地產可以采用成本法估價。

    第五節 房地產估價的概念

    從專業估價的角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

    現對上述房地產估價概念中的一些關鍵術語解釋如下：

    （一）專業估價人員

    專業估價人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。

    一名合格的房地產專業估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對估價能力的要求；具有良好的職業道德，是對估價誠實程度的要求。

    在此特別要強調職業道德的重要性。

    （二）估價目的

    估價目的是指一個具體估價項目的估價結果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者政府、民事行為的需要。

    不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權出讓，房地產轉讓（包括買賣、交換、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、農民集體土地征用補償、

    城市房屋拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算、房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等。

    不同的估價目的將影響估價結果。估價目的也限制了估價報告的用途。

    針對不同的估價目的所采用的價值標準，分為公開市場價值標準和非公開市場價值標準兩類。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。公開市場價值，是指在公開市場上最可能形成的價格。

    而公開市場，是指在該市場上交易雙方進行交易的目的，在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。

    例題：（ ）限制了估價報告書的用途。

    A、估價方法 B、估價目的 C、估價原則 D、估價日期

    答案：B

    （三）估價原則

    估價原則是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產價格形成和運動的客觀規律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。

    （四）估價程序

    估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行次序。

    （五）估價方法

    房地產估價有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。在評估一宗房地產的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。

    （六）影響房地產價格的因素

    從大的方面來說，有環境、人口、經濟、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區、不同時期，各種因素影響房地產價格變動的方向和幅度是不盡相同的。

    （七）估價時點

    估價時點是指評估價值對應的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日表示。

    （八）客觀合理價格或價值的估算和判定

    客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受。

    估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內。一般認為誤差在上下15%之內是允許的

    還值得指出的是，估價不同于定價。估價只是為當事人提供公平可信的價格參考依據，并不取代當事人的民事權利，而定價往往是當事人的行為。房地產的最終成交價格應由當事人自己決定，當事人出于某種目的可以使其成交價格高于或低于正常價格。

    最后，正確地理解房地產估價，還需要把握下列2點：