2011年房估師考試理論與方法講義7

    八、價值高大性

    房地產的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高，其價值大即總體價值大。

    九、難以變現性

    房地產由于價值高大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產的買賣不頻繁，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。

    所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產變成現款；如果要快速變現，只有相當幅度的降價。

    十、保值增值性

    引起房地產價格上升的原因主要有4個方面：

    （1）對房地產本身進行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設備，改進物業管理；

    （2）通貨膨脹；

    （3）需求增加導致稀缺性增加，如人口或收入增加；

    （4）外部經濟或相互影響，如交通條件或周圍環境改善。其中，對房地產本身進行投資改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值

    ，而是房地產保值；需求增加導致稀缺性增加和外部經濟或相互影響所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。

    通貨膨脹是指商品和服務的貨幣價格總水平的持續上漲現象，或者簡單地說，是物價的持續普遍上漲。當說某項投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。

    具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。房地產通常具有這種功能。

    房地產的保值增值性是從房地產價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的。在某些情況下，房地產價格出現長時期的連續下降也是可能的。另外，中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產的價格，從長遠來看是趨于下降的。

    第四節 房地產的類型

    一、按用途來劃分的類型

    房地產按其用途來劃分，主要分為下列10類：

    1.居住房地產：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

    2.商業房地產：包括百貨商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。

    3.辦公房地產：包括商務辦公樓（寫字樓）、政府辦公樓等。

    4.旅館房地產：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。

    5.餐飲房地產：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

    6.娛樂房地產：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

    7.工業和倉儲房地產：包括工業廠房、倉庫等。

    8.農業房地產：包括農地、農場、林場、牧場、果園等。

    9.特殊用途房地產：包括車站、機場、醫院、學校、教堂、寺廟、墓地等。

    10.綜合房地產：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產。

    二、按開發程度來劃分的類型

    房地產按其開發程度來劃分，主要分為下列5類：

    1.生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。

    2.毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷房屋的土地。

    3.熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。

    4.在建工程：是指地上建筑物已開始建設但尚未建成，不具備使用條件的房地產。該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年。

    5.現房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產。它可能是新的，也可能是舊的。

    三、按是否產生收益來劃分的類型

    房地產按其是否產生收益來劃分，主要分為下列2類：

    1.收益性房地產：是指能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產，包括商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農地等。

    2.非收益性房地產：是指不能直接產生經濟收益的房地產。如私人宅邸、未開發的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。

    收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產則難以采用收益法估價。收益性房地產與非收益性房地產的劃分，不是看它們目前是否正在直接產生經濟收益，而是看這種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。例如，某幢公寓或某座商務辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產生經濟收益，但仍然屬于收益性房地產。因為同類的公寓和商務辦公樓大量存在著出租現象，在直接產生著經濟收益，該尚未出租的公寓和商務辦公樓的收益可以通過比較法來求取。