當前經濟形勢下小型房地產企業的開發思路

　　摘要： 2003年至2004年上半年可以說是房地產年，全國房地產開發建設方興未艾，呈現一派欣欣向榮的景象。社會上有這么一句話：一不小心進了房地產，一不小心就發了財。以致于很多人產生這樣的觀點——只要有資金有地塊，就必然能獲得高收益，于是房地產業成為了投資熱點，許多企業和社會資金進入了房地產業，造成了房地產企業“魚龍混雜”的現象。 
　　關鍵詞： 房地產 建筑企業 開發
　　據統計，全國共有房地產企業2萬多家，一級開發資質的僅有1.44％，二級資質的12.9％，另有國外注資公司1200家左右，港、澳、臺公司3800個，合計5000個。本人所在地的縣級市就有38家房地產開發企業，只有三家房地產企業具有二級資質，其余都是一些小型房地產開發企業。在經濟宏觀調控、殘酷激烈的市場競爭下，房地產市場面臨著洗牌重組，擺在小型房地產企業面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預言，近10年以內是中國房地產企業整合的最快時期，有將近二分之一的企業經受不住經濟市場的調整而自行倒閉。二是自強不息。這些企業不愿被淘汰出市場，就要首先求得生存，在生存中不斷發展壯大自己。這就對小型房地產企業的生存和發展思路提出了挑戰。面前國內的中小型房地產企業經營模式過于單一，局限于拿地…造房…賣房…再拿地的粗放型經營模式，在生存壓力面前，小型房地產企業一定要有不同于大企業的開發思路。
　　1、當前經濟局勢和發展趨勢
　　房地產業對局勢和趨勢的認識極為重要，局勢是指國際、國內的政治經濟大氣候、趨勢是指宏觀經濟調控下的前景預測。再大的房地產企業，再有能力的開發商，如果對這兩個“勢”認識錯誤的話，就意味著滅亡不遠了。
　　當前國際、國內的政治大氣候是以和平與發展為主題，中國經濟在持續高速發展，房地產業作為支柱產業，也將隨著得到持續發展，這些都是人所共知的，在此就不做過多的敘述。
　　在宏觀經濟方面，為了控制房地產行業過熱，2004年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，房地產開發的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀調控的范圍。進入2005年，隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，房地產投資過快增長勢頭得到一定的控制，但是由于市場需求偏大，一些地區住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩定發展，國務院辦公廳于2005年3月27日發出了《關于切實穩定住房價格的通知》，建設部等七個部門于2005年4月30日發出了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區各部門要把解決房地產投資規模過大，價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務，宏觀調控措施得到進一步的細化。
　　對以上的措施分析可以看出，國家并不是想限制房地產業的發展，只是要控制部分地區房地產投機的現象，產業政策的目標應是促進產業的持續健康發展。隨著人們生活水平的不斷提高，房地產業作為支柱產業今后幾十年仍將以較快速度發展，這是住房社會需求強力拉動的必然結果。
　　2、小企業的幾種開發思路
　　2.1 避勢開發
　　中小房地產企業的出路，不在那些競爭激烈的房地產一線或二線城市，無論該企業的管理水平有多高，所謂巧婦難為無米之炊，由于缺乏資金和土地，要避免與大型房地產企業進行直接的競爭。中國的基本國情是一個農業人口占絕的多數的農業大國，城市化進程的加快得益于農村人口的減退。也就是說，城市人口的大幅度增加，絕大多數來自于農村。農民進城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認為，中國房地產的處女地在那些經濟條件比較好，有專業市場的小城鎮。特別是沿海地區的農村正在向城鎮化發展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著不小的商機。如果在進行充分調查研究、做好可行性分析的基礎上，直接把大城市的項目開發模式轉移到小城鎮，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。
　　耀江房產在臨海市杜橋鎮開發的金都花園住宅小區就是一個很好的例子。杜橋鎮是臨海市規模最大的一個鄉鎮，有全國最大的眼鏡批發市場，在2000年時鎮上還沒有一個上規模的住宅小區，耀江房產在調查研究的基礎上，按大城市小區的開發規劃模式進行開發。在商品房預售的那天，出現了排隊購房的火爆場面，甚至出現了倒賣排隊號的情況，一期開發的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮這種經濟發達的鄉鎮，在沿海地區還是很多的。
　　2.2 個性化開發
　　城鄉地區文化存在差異，什么樣的人建什么樣的房。一段時間以來，樓盤中“同質化”傾向嚴重，尤其是一些大樓盤之間，根本看不出兩個小區之間有什么明顯差別。隨著中國改革開發步伐的加快，中國人特別是年輕的一代，也越來越追求個性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費的合理性。房地產開發商應是住房消費的組織者、新型生活方式的引導者、開發創新的參與者、個性追求的實踐者，而不是落在后面，被動應付消費者日新月異變化著的消費理念。
　　“個性化”的樓盤可以表現在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現城鄉地區的文化差異，要風格各異。比如，在戶型設計方面，要根據當地消費者的需求“量體裁衣”�！皞�性化”的開發來源于創新，其實質是“以人為本”的服務意識，要設身處地為消費者著想，才能設計開發出有“個性”的住宅產品。本人認為，應堅持以中低收入人群為服務對象，戶型上應以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發理念的一貫性。而中小套型普通住房的開發，正是這次七部委文件中鼓勵并享受優惠政策的對象。
　　2.3 聯合開發
　　隨著城市化進程的加快，房地產樓盤已呈郊區大盤化趨勢。這是因為郊區地價相對便宜，周圍環境制約因素少，可以減少開發成本；郊區環境好，適合人們居住。但在郊區居住最大的障礙是交通不方便，生活設施不配套，而大樓盤則可以較好地解決這一問題。動輒十幾萬乃至上百萬平方面積的開發，從成本的均攤上有利于開發商做好環境規劃，做好生活設施的配套工作。但小型房地產企業因為開發資金實力的原因就做不到這些，眼看著一些好的開發項目及地塊被大型房地產企業拿走。
　　如果幾家或十幾家小型房地產企業聯合起來進行開發，“集各家之長，合眾人之力”不就可以解決資金不足的問題了嗎？大樓盤的優勢在于“大而全”，講的是功能配套，如果小型公司將大樓盤應配的各項設施分而攤之，形成“小而聯，聯而全”的格局，不就仍可以和大公司對壘抗衡了嗎？
　　本人認為，可以由當地的房地產協會牽頭協調，在統一規劃，合理分工，有機配合的前提下，每一家公司負責其中的一項生活配套設施，有的做會所，有的做健身場所，有的做園林樓閣，做的精，做的細，合在一起就成了一個配套設施齊全的大型社區了。
　　2.4 借勢開發
　　大型房地產公司有資金實力，有優秀人才，有品牌戰略，動不動就幾十公頃的土地、幾十萬平方米的樓盤，他們可以實施“大樓盤郊區化”戰略，開發“多功能全方位”的現代化社區。而小型房地產企業因實力不如人，就不能有如此大的氣魄。宏觀調控后，各的銀行都加緊了貸款的審批，造成小企業融資困難，以前總投資一千萬的項目，資本金有兩百萬就可以運作，現在要求自有資金要達到三百五十萬以上，項目沒有資金就很難運作，小企業就只能開發一些小樓盤。
　　本人認為，大型房地產公司在郊區做多功能全方位配套的大樓盤，小型房地產公司可以在大樓盤周圍做一些大型房地產開發公司不屑于開發的項目，做一些“迷你型”樓盤的開發。大樓盤在基礎設施、環境配套上下功夫，小樓盤可以在建筑質量、戶型設計上花力氣；大樓盤有銷售策劃，可以在電視報紙上做廣告，搞文化品位時尚需求的概念炒作，小樓盤可以不動聲色，以價格取勝。這樣就可以在當地的房地產市場中分得一杯羹。
　　3、結語
　　綜上所述，小型房地產公司在資金、實力、人力資源、經驗等方面都沒有優勢，不具備同大公司直接競爭的實力。在殘酷的市場競爭中，小型房地產企業應該發揮自己船小好調頭的長處，不論是在大城市還是在小城市，要因時因地，找準項目投資的切入點，從項目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據市場的實際情況，走差異化發展的道路，所做的項目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。這樣就能開發到一個城市就可以在一個城市站穩腳根，才能逐漸實現資本的原始積累，提高企業的抗風險能力，能保障開發的持續性。同時小公司要務實，要多積累經驗、多練內功，搞好企業的內部管理，培養和發掘房地產管理人才。隨著時間的推移，那些發展思路正確、開發模式靈活、人才搭配得當的小型房地產企業不會因弱小而消亡。