物業(yè)管理策劃——房地產項目制勝的奧秘

　某熱銷樓盤發(fā)展商的明文規(guī)定：“規(guī)劃設計方案沒有物業(yè)管理單位的簽字不能實施，施工結算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質量監(jiān)督”。如何作到項目旺銷，<<先期導入物業(yè)管理>>從項目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢機的奧秘。
　　一、理解物業(yè)管理前期介人
　　本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發(fā)現，大多數建筑設計院在規(guī)劃設計時，未能充分或準確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調機的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保養(yǎng)負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業(yè)管理問題考慮欠缺。同時由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。
　　我們在規(guī)劃的初期就積極引進物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動。
　　有鑒于此，物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎工程建設開始就介入。但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家將根據物業(yè)管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術骨干。
　　物業(yè)管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理專家應該在售前完成的工作是：
　　1、明確服務內容；
　　2、明確設備配置；
　　3、確定組織架構；
　　4、明確財務預算（即收費標準）；
　　5、完成管理份額計算；
　　6、完成所有合同文本。這一系列工作的完成，通常需要兩到三個月的時間。
　　二、物業(yè)管理前期介入的市場價值
　　1、中泰體會提起中泰物業(yè)，“完美”、“超前”似乎成了它的代名詞，但卻很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個長效服務的概念，既物業(yè)管理公司在接管樓盤前，代表業(yè)主的利益先期介入樓盤的建議。
　　起初，我們只是成立專業(yè)職能部門，負責公司所屬房屋的維修和投訴協調，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。但是站在業(yè)主的角度，哪怕你服務再及時，維修再到位，即使疲于奔命也不會使他們滿意。正如一個社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會得到居民的認可。于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規(guī)劃設計方案出臺前，就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到業(yè)主生活和物業(yè)管理的實際需要，提高設計品質。
　　我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開發(fā)商之間是合同關系，工程驗收一旦結束，就不再有任何的后續(xù)服務。而我們是‘長效服務’，必須為以后公司的維修服務著想。整個工程與物業(yè)管理自身的后續(xù)服務是密切相關、榮辱與共的。
　　現在，承建商對我們非常理解和歡迎。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現場取證，他們有的工人甚至要砸我們專業(yè)管理人員的照相機。
　　有人問起我什么是中泰精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時我們就開始跑。這就是我們的精神吧。
　　2、物業(yè)管理前期介入的作用前期介入一一移交接營一一后期管理，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。
　　第一，物業(yè)管理前期介人有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。
　　今年3月份以來，深圳某樓盤出現了持續(xù)旺銷的現象，據據分析，其旺銷的原因除了優(yōu)越的地理位置外，物業(yè)管理的前期介人也起到了非常積極的作用。發(fā)展商明確規(guī)定“規(guī)劃設計方案沒有物業(yè)管理單位的笠字不能實施，施工結算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質量監(jiān)督”，在整個項目的設計方案中，物業(yè)公司提出了10項意見和建議，發(fā)展商采納了8項，收到了優(yōu)化設計、完善細節(jié)的作用。
　　第二，物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質量。
　　第三，物業(yè)管理前期介人有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能。
　　第四，物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進銷售。
　　物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。設計師在設計上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設計出來的房屋和未來業(yè)主實際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費。如果實行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避兔。