房地產(chǎn)：試論物業(yè)經(jīng)營與商品經(jīng)營的差異

　　集團(tuán)在二屆五次職代會(huì)報(bào)告中，已明確將生產(chǎn)資料貿(mào)易、專業(yè)市場和現(xiàn)代物流、電子商務(wù)列為三大業(yè)態(tài)重點(diǎn)發(fā)展，因此我們有必要加深對三大業(yè)態(tài)的認(rèn)識。在此選擇貿(mào)易與市場兩大業(yè)態(tài)抽象地進(jìn)行分析對比。
　　貿(mào)易即商品經(jīng)營，俗稱買賣，是我們從事商業(yè)工作比較熟悉的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而市場中的物業(yè)經(jīng)營則是近十年才出現(xiàn)，正慢慢被規(guī)范的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。本人參加工作的前十年大部份時(shí)間從事商品經(jīng)營活動(dòng)，近十年較多時(shí)間接觸物業(yè)經(jīng)營，覺得兩者之間從思維到表現(xiàn)方式都有很大差異。在這里將兩者進(jìn)行比較分析，試圖在對其差異的認(rèn)識中找出特殊性和規(guī)律性，從中幫助我們得到一些有益的啟示。
　　1．盈利思維不同。商品經(jīng)營奉行“賺頭蝕尾”，即將盈利能力放在經(jīng)營過程的最初階段。新貨上市先賺個(gè)盤滿缽滿，然后慢慢降價(jià)，薄利多銷，貨尾可以蝕讓回籠資金。而物業(yè)經(jīng)營是蝕頭賺尾。我們可以看到許多新開盤的市場（或商場）往往以低價(jià)租金吸引經(jīng)營者入駐，然后隨著市場轉(zhuǎn)旺，慢慢提高租金。此時(shí)承租者由于生意做開、做順，已將主要注意力放在擴(kuò)大經(jīng)營上，關(guān)心如何賺更多錢，而不太注意和計(jì)較慢慢出現(xiàn)的租金變化。
　　2．商品形式和盈利方式不同。商品經(jīng)營是商品實(shí)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，買賣雙方錢貨兩訖，所有權(quán)轉(zhuǎn)移就意味著交易完成，有進(jìn)銷差就形成毛利，其商品市場生命期短。而物業(yè)經(jīng)營中的商品則是物業(yè)使用功能的附加值，即物業(yè)使用權(quán)的有限期，有制約的買賣，物業(yè)的所有權(quán)沒有發(fā)生變化，業(yè)主收取的租金就是物業(yè)使用權(quán)交易的毛利。物業(yè)使用功能的市場生命期很長。
　　3．定價(jià)原則不同。前者通常按進(jìn)貨價(jià)加上經(jīng)營過程的費(fèi)用和可以獲取的利潤定售價(jià)，這里影響比較大的是進(jìn)貨成本，而且賣方通常以季節(jié)、商品功能等推動(dòng)市場定價(jià)。而后者租金價(jià)格通常受買（租）方影響，按市場需求定位，由于物業(yè)折舊不多，因此開始定價(jià)比較多地考慮日常的經(jīng)營成本。此外，商品經(jīng)營中開始定低價(jià)會(huì)令經(jīng)營者容易出現(xiàn)虧本，而物業(yè)經(jīng)營只是賺多與賺少的問題。借用股市術(shù)語，前者是高開低走，后者是低開高走。
　　4．調(diào)(降)價(jià)意義不同。兩者因?yàn)槭袌鰤毫Φ男枰�而利用價(jià)格的變化進(jìn)行競爭。在前者調(diào)(降)價(jià)，通常是商家為了將庫存的某種商品通過降價(jià)盡快銷售而退出，以便騰出財(cái)力與精力去選擇其它品種的經(jīng)營，這是一種消極的行為，是一種退的表現(xiàn)。而后者則是通過降價(jià)去留住租客，為的是幫助租客不被市場壓力所淘汰，這時(shí)可充分體現(xiàn)物業(yè)租價(jià)在市場中的調(diào)節(jié)適應(yīng)作用，是一種互動(dòng)式的、進(jìn)的表現(xiàn)，這種暫時(shí)的降是為了日后升的需要。
　　5．經(jīng)營所需的時(shí)間和變化頻率不同。這里特指完成每筆交易的時(shí)間。前者非常講究時(shí)效，強(qiáng)調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)，尤其是季節(jié)性的商品交易時(shí)間越短效益越大。一個(gè)出色的商人總想市場出現(xiàn)波動(dòng)，商機(jī)只有在市場變化中才容易出現(xiàn)。而后者追求長遠(yuǎn)穩(wěn)定的收益，所以希望合同的周期長些，若出現(xiàn)租客頻繁變動(dòng)，每次變動(dòng)都會(huì)因?yàn)樾驴腿牖镅b修，業(yè)主要給免租的裝修期，這會(huì)導(dǎo)致整體上的效益下降。同樣，后者追求穩(wěn)步發(fā)展。
　　6．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)不同。前者的風(fēng)險(xiǎn)主要在商品(除質(zhì)量問題外)本身是否賣得出去，通常賣不出的責(zé)任由商家承擔(dān)，可以換貨的例子很少。因此積壓庫存就成為風(fēng)險(xiǎn)，而且還容易出現(xiàn)付出錢收不到貨，或貨不對板和不及時(shí)到貨錯(cuò)過銷售機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。所有這些都影響經(jīng)營本金，處理不當(dāng)就出現(xiàn)虧本。而后者的風(fēng)險(xiǎn)是出租物業(yè)有否損毀，因?yàn)樽饪涂梢噪S時(shí)更換，業(yè)主承受暫時(shí)性的租金影響，相對物業(yè)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)小。暫時(shí)收不到租金，損失的只是物業(yè)單位時(shí)間的使用價(jià)值，對物業(yè)主體本身沒有損失，而且無須擔(dān)心物業(yè)會(huì)被承租者騙走。物業(yè)的本（物業(yè)價(jià)值）不會(huì)因暫時(shí)的市場變化而虧掉。
　　7．關(guān)注的對象和方式不同。兩者同樣關(guān)心市場。前者在合同定立之后，經(jīng)營者比較多關(guān)注商品能否及時(shí)到貨，質(zhì)量是否保證及進(jìn)銷價(jià)是否盈利，不太關(guān)心購買者對商品的處置。而后者經(jīng)營業(yè)主除關(guān)心出租物業(yè)有否損壞，更多地關(guān)心租用者的經(jīng)營狀況(交租能力)，甚至設(shè)法幫助、善待他們，期望他們在承租場地中創(chuàng)造好的效益。因?yàn)樽庥谜卟攀俏飿I(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)者。
　　8．投入方向不同。前者買方投入資金買入商品，將錢投入到別人身上換取自己所需，投入與商品數(shù)量有關(guān)，大進(jìn)、大出、大風(fēng)險(xiǎn)。而后者的投入是對物業(yè)日常維修、保養(yǎng)，將錢投入到自己身上，對承租者只有得益沒有得利，業(yè)主投入是與物業(yè)的價(jià)值質(zhì)量有關(guān)，大投入、大保險(xiǎn)。前者還有投出資金的在途風(fēng)險(xiǎn)。
　　9．評價(jià)方式不同。前者比較注重經(jīng)營的過程，一個(gè)新品上市、一個(gè)品牌代理、一項(xiàng)促銷活動(dòng)，每次都轟轟烈烈，上電視、登廣告，通過各種媒體宣傳。最終的經(jīng)營(效益)結(jié)果卻很少為人所知，而且結(jié)果不一定理想。因此前者通常是享受(評價(jià))其經(jīng)營的過程而較少享受其結(jié)果。后者因?yàn)槠溥^程充滿酸、甜、苦、辣，是一種默默耕耘的累積性工作，平凡而沒有輝煌，但其經(jīng)營結(jié)果(效益)則是充實(shí)的，因此享受(評價(jià))結(jié)果多于享受過程。前者高調(diào)容易體現(xiàn)成績，后者低調(diào)才能有業(yè)績。
　　10．所使用的資源方式不同。前者需用的資源是資金，只要有足夠的現(xiàn)金流就可以做大銷售，達(dá)到好的經(jīng)營效益。在這里資金是經(jīng)營的動(dòng)力，相當(dāng)于汽車動(dòng)力所需的汽油。而后者使用的是資產(chǎn)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)通過認(rèn)真經(jīng)營，就可以帶來優(yōu)質(zhì)回報(bào)，在這里資金只是經(jīng)營運(yùn)行中的潤滑油，不可缺少但無須太多。