開發商獲得土地的三種方式

　　全國的情況看，土地儲備應該是一個先行指數，土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的占有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地，保持每年連續在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況，會造成開發企業對土地儲備的特殊需求。
　　開發企業取得土地的方式大概分為以下三類：
　　第一、行政命令式
　　第一類是行政命令式，可以是劃撥也可以是協議出讓。根據8月12號正式發布的國務院18號令，政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，都有大量由政府決策的開發項目，其中有相當一部分是通過土地協議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配，基本上是控制在政府手里。
　　1、危改拆遷
　　大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式，先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設施、有大量的實物出租的部分，這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題，以及原有土地上的政府機構和工廠拆遷的問題，在沒有進行談判和確定之前，很難決定哪些單位回來，哪些單位一定被拆走。這時候，我們通常采用的辦法是對危改進行協議出讓。
　　2、工商企業改造
　　一些城市的政府用協議出讓的方式來進行工商企業的改造。這里頭包括退二進三、污染企業，擾民企業的一些特殊情況，因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標的條件，比如剩余勞動力的安置等，或者是招標、拍賣的形式很難做，所以通常采用協議出讓的方式。
　　3、經濟適用房
　　按照政府的規定，經濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經濟適用住房在各個城市招標的一般不是土地，大部分招標的是操作項目的法人，所以是一個以法人招標為主的招標制度，土地是預先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。
　　4、基礎設施　
　　基礎設施建設在今年的增長速度比房地產增長速度還快。基礎設施建設里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵，以及一些水廠，電廠或者是供熱廠等等相關配套設施的建設。有些地方政府因為沒有資金大量的投入，所以利用變換土地轉讓的方式，給公路，鐵路、輕軌等基礎設施的管理部門和建設部門一些轉換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉給了地鐵公司，雖然他還要繳納一定量的土地出讓金，但是他通過地鐵上層建設用地的轉換，或者是建設產品獲得盈利，來彌補地鐵建設資金的不足。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺，站口、交換站都是用這種方式，地面上的土地轉讓給了開發商，由開發商負責整個站區的建設，減少地鐵投資的壓力。
　　盡管政府下達11號令規定經營型項目的土地必須掛牌招標拍賣，但每個城市都保持了一部分協議出讓的口子。從目前全國的情況看，這類土地在市場上數量是最大的，大部分城市會維持在70％。當然，這里頭也還包括了一些開發區，由開發區來承擔一級土地開發，然后他再進行二級的轉讓或者合作項目的合建形成的轉讓等等。因此，行政批準仍然占有很大的數量。
　　第二、土地市場
　　國土資源部11號令出臺以后，土地市場實際上變成公開出讓的方式。對于發展商來說一般有三種情況：一個是投標，一個是摘牌，一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看，除了深圳，廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實行土地招投標和公開出讓這種方式之外，其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實現市場化，為主的供給渠道的過程。可以想見，多少年之后，可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流，而行政批準的土地占到次要地位。　　　　　
　　1、土地市場中存在的問題
　　從目前看，我們不管是招標、拍賣或者掛牌，大概只有一個標準，就是價格標準，通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準，而不限制他的資格，也不限制他的其他相關條件。在這里就會產生許多的弊病：
　　（1）非專業化的結果
　　從97年國家開始進行市場的生產經營結構和資本結構的調整以后，大量的資產或資金向房地產涌入，而其中非專業性的資產或資金占了主流。大量的非專業性公司，過去不是做房地產的公司都進入到了房地產行業。從97年以后出現這種情況，就造成了投招標的過程中，很多非專業化的企業因為擁有大量資金，所以他會以參加投標的方式取得土地。而這種非專業的公司，大部分是非理性的定位，所以，這種非理性化的程度會大量出現，在很多城市已經有了先例，這種招標不限制資格，只以價格為準，就會造成很大的負面影響。
　　（2）資源配置的錯位
　　本來這個土地應該用最佳配置的方式，給最能發揮土地價格的公司來使用，但是，由于投標價格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業所擁有。這種情況在很多城市投招標過程當中都出現過，最后很多在投招標初期的時候中標了，但是在后期造成流標或者是其它的一些現象使項目無法開展的情況也是大量存在的。　　　
　　（3）造成了地區的壓力
　　一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財政預算控制的資金，按照文件的規定，這筆資金是用于城市開發和土地改造的。大部分城市的政府在財政處理的時候，都會把一個地區土地拍賣的資金轉移到另外一個地區去，在全市融資為求得平衡。因此，這塊土地拍賣了很高的價格，但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個地區的問題。土地拍賣的資金會轉移到其他地區，那么這個地區的壓力會大大增加，因為這個地區所產生的收益并沒有應用于這個地區。.