2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》參考答案

一、單項(xiàng)選擇題
01．B 02．B 03．C 04．B 05．A
06．C 07．D 08．A 09．B 10．B
11．D 12．D 13．B 14．B 15．C
16．A 17．C 18．A 19．A 20．C
21．C 22．C 23．C 24．B 25．A
26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
31．C 32．A 33．B 34．D 35．B

二、多項(xiàng)選擇題
1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE
6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE
11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB 14．ABC 15．BCE

三、判斷題
1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√
6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√
11．√ 12．× 13．× 14．× 15．×

四、計(jì)算題

1．（1）月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

購(gòu)買(mǎi)住房最高額=（1750/0.5%）×[1-（1/（1+0.5%）²⁴⁰）]/70%=348951.93

　　（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=207381．15

　　按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=172538.47

　　則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元

　　（3）若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n

　　34842.68×（1+0.075％）¹⁸⁰ =（1750％/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）¹²ⁿ）]=（1+0.075%）¹²ⁿ=1.7973

　　當(dāng)n=7時(shí)，1.0075⁸⁴=1.8732當(dāng)

　　n=6時(shí)，1.0075⁷²=1.7125

　　則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年

2．自有資金投入總額=35000×35％=12250萬(wàn)元

　　第一年初投入9000萬(wàn)元；

　　第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款；

　　第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬(wàn)元；

　　第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款；

　　第四年末收入21650萬(wàn)元，足以?xún)斶�剩余貸款，并有余額；

　　第五年末開(kāi)始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080萬(wàn)元租金；

　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。

　　（1）第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000×(1+10％)²+5000×(1+10％)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。

　　第五年初償還剩余貸款5000×(1+10％)=5500萬(wàn)元

　　因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。

　　還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。

（2）制作全部投資現(xiàn)金流量表

　　當(dāng)i₁=15％時(shí)，

當(dāng)i₂=16％時(shí)，

　　i₁NPV₂=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53％

　　（3）制作自有資金現(xiàn)金流量表

　　按25％報(bào)酬率計(jì)算，