第一節 居住小區物業管理概述
一、住宅與居住小區
在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位�！白 币宰≌男问綕M足家庭成員的共同生活、生理衛生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以來，城市住宅建設得到了迅速的發展，據統計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小區（又稱住宅小區）2500多個。今后十年，住宅建設還會有一個大的發展，人們說的“小康不小康，關鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設在今后發展的重要性，同時，也表明人們對新建住宅質和量及其管理的要求。
居住小區，是當前我國在舊城改造和新區建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區。1994年建設部令第33號《城市新建住宅小區管理辦法》中，把住宅小區以概念的形式作出如下規定：“新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區（含住宅小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區）。”
在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級。
根據以上的情況，可以看出，居住小區是具有一定的人口和用地規模，以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區域。根據統計，目前我國城市人口1/4生活在規模不等的居住小區里。今后，這種新建居住小區則是城市住宅建設的主要形式。
二、居住小區的功能
黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現小康生活水平的戰略目標。對城鎮居民來說，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那就是：
�。�1）人均8平方米的居住面積；
（2）60％以上的全國住房成套率；
（3）居住環境在總體上的較大改善，根據以上精神，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對新建住宅建設提出以下要求：“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。這就是說，對新建居民小區提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現在如下四個方面。
1.居住功能。這是住宅小區最基本的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場所和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。
2.服務功能。住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括：教衛系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等；商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。
3.經濟功能。住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括：
�、傥飿I自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務；
�、谛^管理勞務的交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷地商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。
4.社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。
三、居住小區的特點
居住小區在改變市容市貌，促進房地產業發展，改善人們居住條件方面是具有重要的作用，它是集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設與以往城市住房建設具有不同的特點。這些特點是：
1.統一規劃，綜合開發。由于城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅小區成片的興建起來。
這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區，這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。
2.規模大、功能全。新建居民住宅小區一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業大樓、超級市場、電影院、體育館、音樂廳、醫院等等。
小區已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學習、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所；更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。
3.居民結構整體化、配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體；區域內供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網互相聯系構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。
4.產權多元化、管理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。
住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。 第二節 住房與居住小區的物業管理
目前，我國住宅的物業管理因住房產權的不同，可分作不同產權的物業管理與居住小區的物業管理。以下分別敘述。
一、不同產權性質的住宅及其物業管理
目前，我國的住房按產權來說，可分作以下三類：擁有全部產權的商品房、房改中向個人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這三類住房在物業管理的實務中是有區別的。分述如下：
�。ㄒ唬┥唐贩孔≌捌湮飿I管理商品房住宅指國家或開發企業投資建造的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。
商品房住宅由于是全額出售，購房者擁有房屋的全部產權，包括房屋的所有權、使用機、收益權和處置權。購房者是業主，在簽訂購房合同時，應同時簽訂物業管理委托合同和業主公約。
商品房住宅應按國務院發布的《城市私有房屋管理條例》和建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》來實施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業管理的實施中，主要是劃清自有產權部分與共有產權部分的界限，責任及相關費用的分攤，凡自有產權部分的管理、維修與養護均由業主負責并承擔相應費用；若干業主共有產權部分的管理、維修與養護由共有業主負責或委托物業管理企業負責并按業權比例分攤其費用。
�。ǘ┓扛闹邢騻�人出售的住宅及其管理房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優惠的價格補貼出售的公有住房，即公房出售。
1.公房出售的幾種形式。公房出售目前主要有以下幾種形式：
�。�1）以房改規定的標準價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產權。
（2）以房改規定的成本價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。住宅產權歸個人所有，但土地僅有使用權，無收益權。
�。�3）以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權益同上。
�。�4）在政府扶持、單位支持、個人負擔原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。
2.公房出售后的管理要點。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產處置權的有限性。無論是以標準價或成本價購買的住宅，5年內只能自住自用，不得出售；5年后，購買者如必須出售需經所在單位（補貼單位）的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。
公房出售后，應推行社會化、專業化的管理模式，實行業主自治與物業管理企業專業化管理相結合，按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的原則規定和《城市異產毗連房屋管理規定》及《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》來實施管理。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管”的原則，從物業管理的角度來說，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關費用的合理分攤。下述三個法規對此做了較詳細的規定。其要點有：
�。�1）住宅共用、自用部位和設備的劃分
①自用部位和設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺。
�、诠灿貌课�，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等。
③共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。
�。�2）公房出售后使用與管理權限的界定對結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產毗連房屋，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。
�。�3）公房出售后維修養護管理工作原則與要點
①公房出售前，售房單位應當對其進行必要的檢修。
�、诠砍鍪蹠r，應制定對所有購房人具有約束力的有關房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業主公約或房屋使用公約。
�、酃砍鍪酆�，業主委員會成立前，住宅的維修養護管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔；業主委員會成立后，住宅的管理，由業主委員會選聘的物業管理企業，按照雙方簽訂的物業管理委托合同進行管理。
�、芄砍鍪酆�，住宅自用部位和自用設備的維修養護責任，由住宅所有人承擔，住宅所有人可以自行維修養護，也可以委托物業管理企業維修養護。住宅所有人承擔維修費用。
⑤公房出售后，住宅共用部位和共用設施設備的維修養護，由當地人民政府制定具體辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養護基金。住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償。
�、拮≌腥瞬坏蒙米郧终甲≌墓灿貌课缓凸灿迷O施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。
⑦電梯、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護與更新及其費用的分攤，按國家和地方政府現行規定執行。
�、喾残枰獙ψ≌M行中修以上的，應當依照《城市房屋修繕管理規定》執行。凡改變原房屋設計結構的大修、改建工程，應報請當地房地產管理機關審批�？⒐ず�，經驗收合格，方可辦理房屋現狀變更登記。
⑨當事人因住宅的維修養護發生糾紛時，應當協商解決，協商不成的，當事人可以向當地房地產仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
�。ㄈ┳赓U住宅及其管理租賃住宅是指使用人不具有房屋的產權，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內使用權的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產以及私人房產的租賃。租賃住宅的基本特點是房產的所有權和使用權相分離，出租人出租的只是一定時期內的房屋使用權。房屋承租人和出租人必須以“契約”（租賃合同）的形式，規定好房屋租賃雙方的權利與義務。從物業管理的角度來看，出租人的業主地位并沒有變化，其享有的權利和應盡的義務也沒有改變，而承租人做為房屋的實際使用人，是非業主使用人，其基本權利義務首先受到租賃合同的約束和限制，即業主做為出租人，將哪些權利、義務賦予了承租人。在物業管理中，出租人和承租人首先都應遵守租賃合同的有關規定，其次也都要遵守物業管理委托合同的各項規定。
租賃住宅物業管理主要應遵循以下幾條基本原則：
1.為房屋承租單位或承租人服務國家公有住房或房產經營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要，私房的出租是公房出租的補充。因此房屋租賃后的物業管理，必須把維護承租方的合法使用權，為承租住戶或承租單位服務放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務的質量，搞好房屋的維護和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。
2.制定合理的租金標準公有住房的出租，必須執行國家制定的租金標準。房產經營公司和私人的房產出租，用于住宅的，其租金標準的制定也必須符合國家有關規定，并經物價部門審批，報房管部門備案。
3.依法維護正常的租賃關系房屋租賃雙方必須依法維護正常的租賃關系，及時處理租賃使用過程中發生的各種問題，注意調解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關法律、政策與規定，抵制違反法律、法規與租賃合同的行為。
4.嚴格控制租賃房屋的用途變化租賃房屋的使用要嚴格按照房屋的設計用途來進行，嚴格控制租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變為工業或商業用房，因為用途不同，房屋構件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。
綜上所述，租賃住宅物業管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶提供較好的服務。在這方面，物業管理企業要采取積極有效的措施，充分利用經濟規律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業管理水平的提高。 二、住宅小區的物業管理
�。ㄒ唬┚幼⌒^物業管理模式的探索與形式居住小區的管理，采用“物業管理”模式，是對原來行政性福利型的房地產管理這種舊體制的改革。這一改革是我國許多地區、各級政府、房地產管理部門、房地產開發企業進行了各種有益探索，不斷總結取得的重大成果，它有一個逐步發展、不斷完善的過程。
就全國來說，1989年9月，建設部在大慶召開了第一次全國住宅小區管理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區管理工作的序幕。1990年6月，建設部又召開了全國住宅小區管理試點的第一次工作會議。1990年，建設部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區管理試驗點。1992年9月，建設部驗收小組對五羊村住宅小區現場考核驗收。綜合全國各住宅小區的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區。1993年4月，建設部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區進行物業管理的發展方向取得了共識。正是在這次會上，住宅小區的管理用“物業管理”模式正式被確定下來。1994年3月，建設部以“建設部令”的形式在全國頒布施行。這即《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。《管理辦法》作為一個部門的規章，為房地產管理體制的改革指明了方向。
�。ǘ┚幼⌒^物業管理的特點居住小區的物業管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經濟條件下出現的新事物，它具有以下的特點：
1.居住小區物業管理在城市管理中，把社會物質文明建設與精神文明建設融為一體。建設部頒發的《管理辦法》第一條，首先對居住小區的精神文明建設與物質文明建設提出了明確的要求。這即“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。在物質文明建設方面，物業管理體現在對居住小區內、房屋及設備的維護與修繕等的管理上。這一方面，在居住小區的物業管理的內容中要有比較詳細的說明�，F在著重就居住小區的精神文明作一說明。
居住小區的精神文明建設包括兩個方面：一是精神文明建設的基本內容；二是精神文明建設的活動方式。
精神文明建設的基本內容。依據《中共中央關于社會主義精神文明建設指導方針的決議》精神，居住小區精神文明建設的具體內容包括以下方面：
（1）結合居民的實際情況，制定居住小區居民精神文明公約。
�。�2）充實、完善文體設施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協調人際關系，促進安全團結和社會穩定。
�。�3）建設高雅的社區文化，培養健康的社區精神。
精神文明建設的活動方式。根據居民的不同情況，精神文明建設應以靈活多樣的方式進行。通常的活動方式有：
（1）運用傳播文化的工具和康樂設施，開展聯絡感情活動。
�。�2）創建文明單位，注重文明居住。
2.居住小區物業管理的重要特點之一，突出表現在管理重于建設這一特點。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業建成后的管理。物業一旦建成，各方面的條件就基本定型。專業的物業管理，不僅可以使居住小區的房屋、設備各項功能充分發揮，還可以彌補物業建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環境。
3.居住小區物業管理體現了在小區所在地人民政府監督與指導下行政管理與專業管理相結合的特點。建設部“管理辦法”第三條規定：“房地產行政主管部門負責小區管理的管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經營小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導”。居住小區是相對獨立的區域。保證小區內的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導思想，又是對居住小區物業管理的高標準要求。
在居住小區內，遷入的新居民，具有不同階層和職業的差異，又有來自不同地區在生活習慣、愛好方面的區別，經濟收入等的差別又決定了他們對居住環境和居住行為的差異。這此差異有時會產生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區又是區內居民共同的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，使每個人在享受一定權利的同時，也承擔相應的義務。
居住小區的行政管理是住宅小區所在的屬地政府對該小區實施的政府職能管理。直接管理的機構有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構，如城市規劃、城市監督、市政管理、房屋產權管理、環境衛生、防疫、環境保護、工商行政、物價、稅收、民政事務、社會治安等機構。
居住小區的物業管理的具體內容，將在下面專門敘述。這里著重指出，居住小區物業管理的行政管理與物業專業管理的結合，是在社會主義市場經濟條件下，社會分工的必然產物，是社會進步、經濟發展與社會文明的表現。
4.居住小區物業管理的復雜性。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當的復雜性。主要表現在以下三個方面：首先，小區內房屋產權的多元化要求管理的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業管理具有一定的復雜性。
其次，小區的物業管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區物業管理是至關重要的。
第三，物業管理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業管理經費的籌集渠道不同，物業管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業管理主要是在普通住宅小區推行，其住宅小區物業管理經費的籌集既要考慮到物業管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現階段住宅小區物業管理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與辦法。
�。ㄈ┚幼⌒^物業管理的具體內容居住小區物業管理是城市管理現代化以及在社會主義市場經濟條件下，經濟發展的社會化分工的產物。其物業管理的具體內容：
1.保證小區原規劃意圖的實現，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規劃的不足之處，督促指導住戶和業主執行規劃法。
2.房屋的定期維護與保養。依據合同對業主委托的所管轄的物業定期維護與保養。尤其是房屋的公共管道、公共設備，都必須有一個眾多業主協調管理的服務機構，作為所有產權者利益維護或代理人。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。
3.供水、供電、公共照明、電梯等動力設施的維護管理。小區的總泵房、配電房或自行發電的機房均應由專業技術人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。
4.市政設施的維護與管理。在小區紅線范圍內，除明確規定屬大市政管理外的市政配套設施，包括樓宇內的公共排水、化糞池等設施，均應由物業公司進行管理。
5.環境保護、綠公管理。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個良好的居住環境。現行小區規劃規定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環境保護主要是控制噪音、控制空氣和水質污染，嚴格執行環境保護法，治理、清除住宅內污染源。
6.清潔衛生防疫工作。除對小區的公共衛生設施進行維護外，還有小區樓宇內外及公共場所的清潔工作。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照城市衛生條例做好小區內的衛生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區的經營商點應嚴格執行門前三包制度，物業公司應爭取工商行政管理部門的支持，依據年審制度，應視經營者遵守小區管理制度的優劣而決定是否繼續發經營業牌照。
7.防火、防盜及公共秩序的管理。在小區內，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業和擺攤設檔。根據公安部門關于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢的辦法組織小區保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。 |
