市場法估價實務中必須關注的若干方面（一）

　　市場法被一般人誤認為是最容易操作的一種估價方法，尤其是入行時間不太久的估價人員。造成這種誤解的原因是：
　　①“快餐式”的估價報告，程序簡單，“效率”高；完全不注重可比實例的質量，也不進行建立比較基準。這么一來，完全依靠各公司的估價報告“范本格式”，不進行必要的增、刪、改，就可以“快速完成”一宗報告的撰寫。
　　②誤認為市場法估價時的各種修正與調整值可以空穴來風，非常隨意，可以方便地生產出符合委托方意愿的估價結果。這實際上是天大誤會，這種“快餐式”的房地產估價報告質量和估價結果是不堪一擊、漏洞百出的。筆者認為市場法是三大基本估價方法中難度最大、比較分析因素最多、科學性與估價經(jīng)驗要求最高的一種估價方法，其原因在于估價實務中需要關注的事項很多、變數(shù)很大，估價結果的精準度很難把握。筆者從估價實務的經(jīng)驗角度談談其中特別敏感的若干主要方面，供業(yè)內人士參考。
　　一、可比實例的質量要求高
　　可比實例選取的客觀、合理、公正是市場法估價的前提要件，只有前提合理，才有可能使估價結果合理。因此，對選取的可比實例的質量要求是很高、很嚴格的，不是隨意的，它必須經(jīng)過現(xiàn)場勘查和慎重的分析、比較、篩選等過程。可比實例的質量要求如下：
　　1、可比實例（3個以上）必須是已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產。沒有發(fā)生交易的（如房產中介的掛牌價）不能作為可比實例。
　　2、可比實例必須是真實的并可以進行修正和調整的。估價報告的附件中必須附上“交易實例調查表”，并注明交易實例的來源、調查人、調查日期，估價人員要對“交易實例調查表”負責。
　　有些估價人員所選擇的可比實例（從某些中介網(wǎng)站取得）雖然是已經(jīng)成交，但具體對象不明確。比如說住宅單元號不明，僅知處在XX小區(qū)XX樓層，因此朝向、位置就不明；店面的編號不明，僅知處在XX街道，因此面寬、寬深比、位置優(yōu)劣等情況不明。這樣的可比實例盡管屬實，但標的不明確，無法與估價對象相比較，無法進行合理修正和調整。
　　3、可比實例的成交日期與估價時點應該是比較接近的。兩者時間越接近，估價的準確性越大；
　　4、可比實例與估價對象必須是“類似房地產”。這是最難、也是最容易被忽視的方面。
　　“類似房地產”的條件主要有以下方面：
　　①在區(qū)位上是處在同一供求范圍內；
　　②用途相同；
　　③結構相同（如果能做到小類建筑結構相同更好。鋼混結構屬于大類結構，它還分小類：框架、框剪、剪力墻、剪力墻筒體、筒中筒等）；
　　④規(guī)模相當（可比實例面積與估價對象面積應該在0.5～2之間，當然面積越接近越好）；
　　⑤檔次相當（主要指裝飾裝修、電梯、空調、智能化等設備及環(huán)境等）；
　　⑥權利性質相同或相當（土地性質分有集體、國有，國有又分有出讓、劃撥；房屋性質類型分有商品房、安置房、房改房、自建房等），不相同的應進行價格內涵的統(tǒng)一；
　　⑦交易類型與估價目的吻合；
　　⑧成交價應盡量為正常價格或能夠修正為正常價格。
　　5、各可比實例之間的成交單價越接近，估價精度就越高;最大相差不應超過±30%.對“±30%”規(guī)定的理解：
　　①避免了可比實例選擇的片面性；
　　②考慮到有的或全部的可比實例價格內涵不同而必需進行的一些換算和調整。