一、地產項目轉讓的概念和目前業界趨勢
近期以來，房地產項目轉讓的一個趨勢是，不是一兩塊地的轉讓，而是整個項目公司出手。一般來說，房地產項目公司是指專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發公司。目前，無論國家還是地方，對房地產項目公司均無系統或專項規定，但實際上登記注冊的房地產項目公司早已大量存在。隨著房地產市場的發展，投資者發現房地產項目公司可以合理地規避市場及法律上的某些風險，因此出現了大量事實上的項目公司即開發一個項目成立一個公司，項目彼此互不影響。
目前對房地產項目公司的收購實質上仍為廣義的土地使用權轉讓，或為土地使用權的直接轉讓，或為在建工程轉讓，或為房地產項目轉讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產項目公司收購方式來進行土地使用權或房地產項目或在建工程轉讓，關鍵在于房地產公司收購相對于土地使用權直接轉讓、房地產項目轉讓和在建工程轉讓具有以下優點：
一是手續簡單。對房地產項目公司收購只要簽訂股權轉讓協議并按規定辦理股權轉讓的變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目，而土地使用權或項目或在建工程的轉讓卻涉及到土地使用權的過戶及建設手續的更名等手續，不僅合同內容復雜，而且手續復雜。
二是費用節省。土地使用權或項目或在建工程的轉讓與房地產項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續費，顯然通過收購房地產項目公司方式可以降低開發成本。
三是開發快捷。由于房地產項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可投入資金進行后續開發建設，對于境外投資者及境內非房地產企業投資者而言，無需再另行成立房地產公司。
以房地產項目公司收購方式轉讓項目或土地使用權的不利之處在于，債務風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等。因此收購者務必要對所收購公司在收購之前的債權債務有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產負債。如以土地使用權或項目或在建工程的價值作為項目公司收購價，則務必約定項目公司在收購前的一切債權債務均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔保或留下一定比例的轉讓金作為保證金等。
二、轉讓的條件和手續中的法律問題
房地產開發項目，一般是指已經批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產開發項目轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。
在我國的房地產管理法中無明確的房地產開發項目轉讓的規定，但根據1998年7月20日施行的《城市房地產開發經營管理條例》第二十條、第二十一條規定，“轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件”，“轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。”可見，房地產開發項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓，但又與土地使用權的直接轉讓有所不同，主要體現在轉讓范圍、轉讓價值及轉讓權利義務等方面，最主要的不同在于項目轉讓不僅轉讓了土地使用權，而且轉讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產生的各種權益和相關義務。
綜合有關法律規定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產開發項目的轉讓應具備以下條件：
（１）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；
（２）轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；
（３）轉讓方持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
（４）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發投資額的百分之二十五以上。 項目轉讓需要辦理的法律手續包括：
（１）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；
（２）項目土地使用權的變更登記手續；
（３）房地產開發項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理；
（４）建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理；
（５）其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續。
項目轉讓與在建工程轉讓的條件及手續基本相同，區別在于項目轉讓應整體轉讓，不能分割轉讓，而在建工程轉讓不僅可以全部轉讓，而且可以分割轉讓；又如項目轉讓后的開發量應歸受讓方，而在建工程轉讓后的開發量，應歸轉讓方。由于無法律、法規支持，理論尚有爭議，因此，上述比較只能作為筆者觀點。
三、制作房地產項目轉讓合同應注意的問題
1、房地產開發項目轉讓必須由所有轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；
2、轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；
3、項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；
4、已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；
5、成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；
6、未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
7、轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；
8、項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；
9、項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
10、房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，并明確因此引起相應責任的處理方法；
11、均系要式的須經批準的行為：合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照；
12、以轉讓項目公司股權方式； 需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續等。 |
