談工業用房的房屋重置價評估（二）

　二、房屋重置價構成因素增減的一般原則
　　本文的估價對象是工業廠房，而且大部分的估價目的是抵押貸款，它有別于其他用途、其他估價目的，因此其房屋重置價構成因素增減的原則主要如下。
　　（一）房屋建安工程費依客觀成本為準，要對實際成本進行增減在估算房屋建安工程費時，往往估價人員會向委托方索取當時該房屋建筑安裝的預算或決算資料，此時不能簡單盲目地以其當時實際發生的房屋建安費通過指數調整法來求取。如果采用這種方法時，要分析其實際成本與社會的客觀成本的差異，進行必要的增減。
　　如果采用單位比較法（結合指數調整法）時，應認真分析并比較區別估價對象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征中的各種條件差異，對差異部分作必要合理的房屋建安工程費增減。
　　（二）“一定比率”的選取要依估價對象實際狀況進行增減前期費用、基礎設施建設費、管理費等項目的取值，一般都是以“房屋建安工程費”（或與之相關聯的“開發成本”）為基數，按“一定比率”來計取。這時“一定比率”的取值大小要與估價對象實際狀況相匹配，這是對價值構成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應視估價對象的實際狀況（在前面的“注意事項”中已述，此不重復）。
　　（三）依房地產最初投資者獲取投資利潤的方式不同進行因素的增減主要針對“開發利潤”及“銷售稅費”。自用項目畢竟與開發銷售項目不同，工業廠房大多是自用（少數是出租），它的主要模式是：投資建廠→生產產品→銷售產品→回收投資獲取利潤。它與開發房地產銷售項目有著本質的區別，房地產開發項目的利潤是通過銷售房地產而取得，而自用工業廠房項目的利潤是通過其工廠生產的產品來獲取利潤。其理由是：①興建工業廠房項目的共同特點為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設計用途難以改變（或改變用途要耗費大量資金）、難以出售；②工業廠房項目它注重的是其生產出的產品利潤，除非產品滯銷失去市場競爭力或經營不善，使投資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否則也不愿意轉讓廠房。
　　因此，在對工業廠房項目估價而確定房屋重置價時，不應含有銷售稅費，可視情況適當少量的計取開發利潤。
　　（四）應區分在建項目、停建項目與停產項目進行因素增減在建項目應按工程形象進度估算建安工程費外，還要考慮其效應不能發揮對房屋價值的減損；停建項目除了按在建項目考慮之外，還應考慮停建項目對今后要續建時所帶來的返工及不利影響因素；停產（停止生產產品）項目應考慮轉換生產產品所需要的新增建安投入，即效用改變對原工業用房的價值減損。
　　三、作業估價師必須具備的專業知識和能力
　　每個房地產估價師所學的專業和知識結構不同，主攻的估價方向及估價方法不同，某一方面的估價經驗和熟練程度也不同。因此對于工業用房的重置價評估最好要配備造價專業、工民業專業或相近專業的估價師，因為他們對房屋的特征觀察、描述、估算都比較得心應手，只有這樣才能有助于提高估價結果的準確性和估價報告的質量，才有可能降低估價風險、提高估價機構資信。
　　成本法是最為廣泛被采用的估價方法之一，而正確確定房屋重置價是成本法最為關鍵的步驟之一。目前，相當部分的估價人員由于主觀與客觀原因，不認真分析工業用房的建筑特征，對不同結構、層數、建筑特征的房屋的差異性沒有進行必要的價值增減，盲目拷貝“格式范本”，其估算出的房屋重置價根本不能反映出估價對象房屋的真實客觀性。本文雖然是針對工業用房的重置價求取而言，但對其他用途的房屋，尤其是對拆遷估價所涉及到的個人自建房也都具有一定的參考作用。