市場法估價實務(wù)中必須關(guān)注的若干方面（三）

　　三、各種因素的調(diào)整彈性嚴(yán)
　　市場法中還需進(jìn)行各種因素（情況、日期、區(qū)域、個別因素）的調(diào)整。這些調(diào)整值不僅要符合定性（方向）的正確，還要符合定量（多少）的合理。
　　（一）日期調(diào)整所謂日期調(diào)整，是將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到估價時點的價格。這里涉及到以下主要注意點：
　　①這一時間段內(nèi)當(dāng)?shù)氐念愃品康禺a(chǎn)價格變化是否一致，如果不一致應(yīng)該分時間段進(jìn)行調(diào)整；
　　②價格變化所采用的參數(shù)必須是合理的，而且是有依據(jù)的，決不是按需而隨意求取；
　　③日期調(diào)整的方法與市場背景分析的口徑要一致。日期調(diào)整的方法有：價格指數(shù)法（定基、環(huán)比）及價格變動率法（逐期遞增或遞減、期內(nèi)遞增或遞減）；
　　④同一估價機(jī)構(gòu)對于同區(qū)位的同類房地產(chǎn)的日期調(diào)整幅度要大致相同。
　　（二）區(qū)域因素調(diào)整區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華度、交通便捷度、基礎(chǔ)配套和公建服務(wù)配套完備度及環(huán)境景觀等因素。
　　繁華度主要包括：距市（區(qū)）級商業(yè)中心的距離；人流量、購買能力等顧客條件；商店密集程度、綜合吸引力、競爭能力等商業(yè)群體特性；街道性質(zhì)、街道條件、街道狀況等子項因素。
　　交通便捷度主要包括：交通主、次干道數(shù)量，路網(wǎng)布置及道路狀況；公交線路數(shù)量；公交輻射范圍；公交順暢及交通管制；距公交站點的遠(yuǎn)近；其他交通方式等子項因素。重點圍繞可及性（外部進(jìn)入估價對象）和便捷性（自估價對象出去）。
　　基礎(chǔ)配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。
　　公共服務(wù)配套主要包括周邊的文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、購物（超市、農(nóng)貿(mào)市場）、銀行及郵局網(wǎng)點、公園等。
　　環(huán)境景觀主要包括：大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文（治安、聲望、素質(zhì)）環(huán)境等。
　　需要注意的是：
　　①這些因素必須經(jīng)過分析、比較；
　　②從定性上講要有充分的支持依據(jù)，決不是盲目的；
　　③從定量上講必須是當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)價值合理的調(diào)整；
　　④各因素（包括子項因素）的權(quán)重必須與房地產(chǎn)用途相匹配，不同的物業(yè)種類所考慮的因素（包括子項因素）的側(cè)重點是有區(qū)別的。
　　（三）個別因素調(diào)整個別因素包括的子項目很多，除了要注意與上述區(qū)域因素調(diào)整共同的注意點外，還要注意如下：
　　①各可比實例與估價對象所存在的對價格有影響的子項目因素都必須考慮進(jìn)行調(diào)整，如溫泉因素、名校因素、位置特別因素等等；
　　②各子項目因素要避免重復(fù)交叉，如在考慮小區(qū)環(huán)境的同時不應(yīng)再單獨考慮小區(qū)綠化、景觀、綠地率、小品等與小區(qū)環(huán)境有重復(fù)的子項目因素，不重復(fù)調(diào)整，否則調(diào)整值就不合理了；
　　③各因素的權(quán)重最好與調(diào)整的價值掛鉤，以便判定其合理性；
　　④不同物業(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項因素是有區(qū)別的。
　　不同物業(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項因素不同，舉例如下：