估價結果確定能否直接采用委托方提供的材料

　　房地產估價實務中常見有人直接引用委托方提供的數字進行價格計算的情形，在這—類報告叫中無一例外地都寫上這樣的估價假設或說明，諸如“本評估結論以委托方提供的材料真實、準確為前提”、“本評估報告中引用的數字由委托方提供，由委托方對其承擔一切責任”、 “本評估單位不對其承擔任何責任”等。對此，筆者有以下疑問，其一是估價結果計算能否直接采用委托方提供的數據，其二是寫上以上說明文字，估價方就町以推脫一切責任了嗎？本文想談談筆者對這—問題的想法。
　　估價結果計算直接引用委托方提供的材料見的有以下幾種評估情形：
　　一是在建工程評估
　　完整在建工程評估，通常使用規劃批準的建筑面積數字；而對于諸如某一樓層的局部在建工程計估來說，估價人員因為不具備面積量算的“能力和權力”，因此多不自己量算面積，而采用委托方提供的面積數字。但是，如果說實際面積只有1000平方米的某一在建工程，委托方提供了2000平方米的面積數字，估價人員按照2000平方米作出標的物整體價值評估結論，這一錯誤結論一旦在諸如房地產抵押類評估應用中產生不良后果，則評仙方肯定要承擔責任，而不是估價師或評仙機構聲明“與估價師或評估機構無關”就真的與估價師或評估機構無關！一些評估單位的評仙操作法已為經常辦理抵押評估業務的開發企業及其經辦人員所熟悉，因此，為了實現某一數額的貸款n又無法通過提高評估單價實現時，選擇提高面積就成廠某些公司及其人員的大膽嘗試方式（單價提高30％不容易，而面積虛加30％則容易得很�。�。根據筆者所知，在建工程評估中委托方隨報面積、虛報面積的現象已不是什么罕見的現象。因此評估人員即使最終采用委托方的數字作為評估面積數字，還是要根據建筑平面圖進行面積量算和校核。另外，作為從事這—行業的估價師，也應具備起碼的面積概念，不能說“1000的面積說成2000或1500’‘也看不出來！
　　二是收益價格計算
　　原則上講，收益價格計算中應采用“客觀收益”和“客觀成本”數字，但因為物業經營范圍、經營規模和經營特色等多種因素的影響，對于一般評估人員來說，要判明一家經營性物業的“客觀收益”、 “客觀成本”是多少絕非易事。因此，這一類評估實務中多采用由委托方提供財務報表和有關材料的作法。但委托方可能為應付評估機構評估專門制作—份財務報表，按其提供材料計算出來的評估結果也就可想而知。收益價格計算中還有出租房屋評估小，委托方為實現其高估目的，特地炮制“房屋租賃合同”，合同上蓋有租賃雙方單位公章以及法人代表和經辦人員的簽名。因此，這一類評估中正確方法是首先評估人員應具備項目成本、收益、租金的—般數字判斷，對各類酒樓餐飲的一般毛利、稅收、水電費、流動資產計提比例等要有大致的廠解；其次是，使用收益法以外的方法，如成本法、市場比較法等對收益法計算結果進行校核。盡管說收益價格可能要高于其他方法所得結果，但各種方法所得結果不應相差太大，評估最終結果應由多種方法計算結果結合評估人員對市場行情的分析判斷綜合確定。
　　三是裝飾裝修的評估
　　對于高檔酒樓、賓館、娛樂城來說，二次裝修投入量都比較大，有時裝飾裝修投入甚至超過了房屋價格本身�？梢哉f，裝飾裝修評估相當繁雜，往往需要專業裝修人員才能勝任，甚至專業裝修人員也只能做到粗估。因此，在一些中小型評估中常見以委托方提供的裝飾裝修預（決）算材料作為基本依據進行裝修評估的作法。但這種作法存在著委托方材料作假的可能。虛報材料有這么幾種情形，一是將其它地方的項目充填進來，比如說，將整個大樓的裝飾裝修項目算在某一評估樓層中；二是以次充好，抬高裝修項目的品牌檔次，拔高單價；三是虛報數量。以上各情形在筆者的評估實踐中都曾見到。顯然，作為專業技術性很強的裝飾裝修，一般估價人員不容易判明委托方提供材料的真假，即便是以委托方提供的裝飾裝修清單為基礎校核確定裝修評估值，也需要專門負責裝修的估價人員來完成。
　　上述諸情形，概括起來說即為，在缺乏產權面積資料及遇到價格鑒定比較繁雜的情況下，估價人員直接以委托方提供的面積和房屋投入成本、收益數字作為估價結論確定的依據。就對待委托方提供材料這一問題講，筆者以為，不能說評估中的一切材料都由委托方提供，由委托方提供的應是側重于產權方面的材料，而作為估價結果計算依據的材料則應更多地立足于估價人員的自身采集以及估價單位掌握的一般客觀性數字，委托方提供的材料至多作為估價結果確定的參考依據�？梢哉f，房地產估價市場發展到現在，常涉此行的人已摸透了一些估價單位的評估操作法，因此，各種“偽證”的出現也就不足為奇。作為房地產估價師來說，除了確定某一條件下的房地產價格外，還應具備分析鑒別房地產價格形成條件的能力，這也許就是日本、韓國等地稱這一行業的專業人員為“不動產鑒定士”、“公認鑒定士”的緣由，估價師首先得具備鑒別某一房地產的能力，然后再評估出價格，而不能說由他人鑒定，由估價師來算錢，因為這二項內容其實為同一工作的兩個方面。這好比說，作為某一古董商店的價格鑒定師來說，如果工作停留在“如果如古董提供商所說的，此古董形成于宋代，則值多少多少錢”的層面上，或者，結論加上這樣的前提，“此價值以古董提供商所說的‘此古董存在于宋代’一言不謬為前提”，則作為鑒定師存在的意義就得大打折扣了。作為房地產估價師來說，應具備采集各種數據量測房地產客觀價格的能力，對廠專業性很強的分項內容（如裝修）評估，可以由精通的專業人員參與共同完成。如果價格形成的依據都依賴于委托方提供，則進一步的推論就是，委托方說多少，估價師就評多少！假設一宗物業的正常租金為100單位，正常價格為10000單位；如果他提供了200單位的租金證明，估價師以其為依據所作的評估結淪就變成價格20000單位。這樣等于說，只要委托方敢出一紙證明、估價師就敢得出相應的評估結論。顯然，這荒唐之至！另外，房地產估價格式中“估價的假設”-—欄是用來說明房地產公司市場價值形成的。些環境條件，而不是估價人員推脫責任的“尚方寶劍”，估價人員不能因此而免除相應的責任。由委托方提供材料形成評估價格的作法有點類似于法官根據某一當事人的單方陳述進行判案，難道說判決書I：可以寫“本判案以某方提供的材料真實為前提條件，某方對其提供的材料承擔完全責任，本法官（法院）對其不承擔任何責任”嗎？如果這樣，誰都可以當法官了。因此，按照“公正、公平、公開”原則，按照估價師對房地產市場行情的分析，認真采集價格資料，根據房地產估價的理論和原理，綜合確定一個合理的房地產公開市場價值結論，這是房地產估價師（人員）的基本職責。如果估價人員直接采用委托方提供的數字作為結果計算的依據，則在此數據有違真實的情況下，估價人員是無法憑借任何理由逃避責任的。