2005年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》參考答案

一、單項選擇題

1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A 　10．A

11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B

21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C 28．B　29．B　30．C

31．D　32．A　33．C　34．D　35．A

二、多項選擇題

1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD

9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE

三、判斷題

1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．× ．9．√

10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×

四、計算題

1．解答：

（1）項目建成后的價值：

寫字樓開發完成后的價值：V_寫=8000×3／(1+10％)³=18031.56萬元

寫字樓的銷售稅費=18031.56×6％=1081.89萬元

商業部分開發完成后的價值：

（2）續建成本：

3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73萬元

裝修費為：2000×2/(1+10％)2.5=3152萬元

（3）每半年還款額：

（4）貸款余額：

（5）轉讓價：

(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386萬元

2．解答：

（1）土地價格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)³⁰)]/[1－1/(1+8％)⁴⁰]

=800×0.9006/0.9540=755.26萬元

（2）建筑物物質折舊額計算：

1）門窗等損壞的修復費用=3萬元；

2）裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元；

3）其他設備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

4）長壽命項目的折舊費=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63萬元

（3）建筑物功能折舊額計算：

1）功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=9.05萬元

2）空調功能落后引起的折舊=130－80+10－30+8=38萬元

（4）建筑物經濟折舊額=7/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=65.99萬元

（5）建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

（6）寫字樓估價結果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59萬元