2005年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A 　10．A

11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B

21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C 28．B　29．B　30．C

31．D　32．A　33．C　34．D　35．A

二、多項(xiàng)選擇題

1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD

9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE

三、判斷題

1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．× ．9．√

10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×

四、計(jì)算題

1．解答：

（1）項(xiàng)目建成后的價(jià)值：

寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：V_寫(xiě)=8000×3／(1+10％)³=18031.56萬(wàn)元

寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售稅費(fèi)=18031.56×6％=1081.89萬(wàn)元

商業(yè)部分開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：

（2）續(xù)建成本：

3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73萬(wàn)元

裝修費(fèi)為：2000×2/(1+10％)2.5=3152萬(wàn)元

（3）每半年還款額：

（4）貸款余額：

（5）轉(zhuǎn)讓價(jià)：

(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386萬(wàn)元

2．解答：

（1）土地價(jià)格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)³⁰)]/[1－1/(1+8％)⁴⁰]

=800×0.9006/0.9540=755.26萬(wàn)元

（2）建筑物物質(zhì)折舊額計(jì)算：

1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=3萬(wàn)元；

2）裝修的折舊費(fèi)=82.5×1/5×4=66萬(wàn)元；

3）其他設(shè)備的折舊費(fèi)=250×1/15×9=150萬(wàn)元。

4）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63萬(wàn)元

（3）建筑物功能折舊額計(jì)算：

1）功能過(guò)剩所引起的折舊=800×12/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=9.05萬(wàn)元

2）空調(diào)功能落后引起的折舊=130－80+10－30+8=38萬(wàn)元

（4）建筑物經(jīng)濟(jì)折舊額=7/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=65.99萬(wàn)元

（5）建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬(wàn)元

（6）寫(xiě)字樓估價(jià)結(jié)果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59萬(wàn)元