三、項目合法有效性分析

    根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市

    房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》及房地產開發項

    目的相關法律、法規及政府有關部門的規定，房地產開發項目從項

    目報批、土地取得、規劃設計、施工建設、市場營銷、物業管理等

    全部環節均應符合政策法規的要求，項目方具有合法有效性。

    該項目已取得北京市計劃委員會（現北京市發展與改革委員

    會）、北京市建設委員會的《關于開發建設曙光地區農村發行試點工

    程項目建議書的批復》、《關于開發建設曙光地區農村改造試點工

    程可行性研究報告的批復》、《關于確認××花園建設單位的函》、

    《關于北京××集團部分開發建設項目變更建設單位的復函》及《關

    于××花園項目建議書（代可研）的批復》，并已獲得北京市城市規

    劃管理局（或北京市規劃委員會）頒發的《建設用地規劃許可證》、

    《審定設計方案通知書》和《建設工程規劃許可證》及北京市建設

    委員會頒發的《建設工程施工許可證》，并于2001年10月12日

    與北京市國土資源和房屋管理局簽定了《北京市國有土地使用權出

    讓合同》，并取得了北京市人民政府頒發的《國有土地使用證》，

    現已取得《商品房預售許可證》。從目前項目的進展情況和已獲得

    和各項開發建設手續分析，項目的開發建設具有合法有效性。

    四、項目建設的必要性

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    ㈠ 建設意義

    ××花園位于北京市海淀區昆玉河西岸，是北京市實現城市綠

    化隔離帶的第一個試點項目——曙光工程之中的住宅建設項目。曙

    光工程是北京市政府全力推動的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉

    境內，北起板井路（西郊機場路），南至市農科院蔬菜研究中心，東

    起藍靛廠南路，西至四環路，總占地面積115公頃，綠化率達64.45；

    其中曙光花園小區總規劃建設用地29.7公頃，總建筑面積約67.75

    萬平方米。包括本項目在內的曙光花園的開發建設對改善該地區的

    環境狀況起到了積極的作用，在該地區周邊建設居住及配套服務項

    目是必要的。

    ㈡ 最高最佳使用分析

    最高最佳使用原則是要說明，項目要以房地產的最高最佳使用

    為前提。所謂最高最佳使用，是項目的一種最可能的使用，這種最

    可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經過充分合

    理的論證，并能給項目帶來最高價值的使用。

    衡量、判斷房地產項目是否處于最優使用狀態主要從下列方面：

    ◎ 在法律上允許（規劃及相差政策法規許可）的前提下即不受

    現時使用狀況的限制，而依照法律規章、規劃發展的方向，按照其

    可能的最優用途使用。

    該項目已取得北京市計劃委員會（現北京市發展與改革委員

    會）、北京市建設委員會、北京市城市規劃管理局（或北京市規劃委

    員會）、北京市國土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發的相

    應證件和批復。因此，從目前情況分析，項目符合“在法律上允許”

    的前提條件。

    ◎ 在技術上可行即不能把技術上無法做到的使用當作最高最

    佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行分析。

    該項目的建筑設計由××有限公司設計，由北京××建設工程

    有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術屬于目前國內正

    常施工的技術范圍之內，不包含在無法實際操作的設計，因此，該

    項目符合“在技術上可行”原則。