靜態盈利能力指標計算實例

    「例6-5」 某房地產開發商以5000萬元的價格獲得了一宗

    占地面積為4000㎡的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建

    筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14

    層為塔樓（均為標準層），建造成本為3500元/㎡，專業人員費用為

    建造成本預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費

    為土地成本、建造成本、專業人員費用和其他費用之和的3.5%，

    市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%

    和6.5%，預計建成后售價為12000元/㎡.項目開發周期為3年，

    建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業人員費用、

    其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季

    度計息，融資費用為貸款利息的10%.問項目總建筑面積、標準層

    每層建筑面積和開發商可獲得的成本利潤率分別是多少？

    「解」

    ⑴ 項目總開發價值

    ①項目建筑面積：4000×5.5=22000（㎡）

    ②標準層每層建筑面積：

    （22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）

    ③項目總銷售收入：22000×12000=26400（萬元）

    ④銷售稅費：26400×6.5%=1716（萬元）

    ⑤項目總開發價值：26400-1716=24684（萬元）

    ⑵ 項目總開發成本

    ①土地成本：5000萬元

    ②建造成本：22000×3500=7700（萬元）

    ③專業人員費用（建筑/結構/造價/機電/監理工程師等費用）：

    7700×8%=616（萬元）

    ④其他費用：460萬元

    ⑤管理費：

    （5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬元）

    ⑥財務費用

    ⒈ 土地費用利息：

    5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（萬元）

    ⒉ 建造費用/專業人員費用/其他費用/管理費用利息：

    （7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]

    =1161.98（萬元）

    ⒊ 融資費用：

    （2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬元）

    ⒋ 財務費用總計：

    2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬元）

    ⑦市場推廣及銷售代理費用：

    26400×（0.5%+3.0%）=924（萬元）

    ⑧項目總開發成本：

    5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924

    =18802.02（萬元）

    ⑶ 開發商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）

    ⑷ 成本利潤率：5881.98/18802.02×100%=31.28%

    「例6-5」中，項目建成后出售或在建設過程中就開始預售，

    這只是在房地產市場上投資和使用需求旺盛時的情況，在市場較為

    平穩的條件下，開發商常常將開發建設完畢后的項目出租經營，此

    時項目就變為開發商的長期投資。在這種情況下通過計算開發商成

    本利潤率對項目進行初步經濟評價時，總開發價值和總開發成本的

    計算應有一些變化出更。「例6-6」就反映了這些變化。

    「例6-6」 某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購買

    了一塊寫字樓用地50年用權。該地塊規劃允許建筑面積為4500㎡，有效面積系數為0.85.開發商通過市場研究了解到當前該地區

    中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/㎡，銀行同意提供的貸款利

    率為15%的基礎利率上浮2百分點，按季度付息，融資費用為貸款

    利息的10%.開發商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為

    1000元/㎡，專業人員費用為建造成本的12.5%，行政性收費等其

    他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業人員費用

    和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入

    的20%，當前房地產的長期投資收益率為9.5%.項目開發周期為

    18個月，建設期為12個月，試通過計算開發商成本利潤率，對該

    項目進行初步評估。

    「解」

    ⑴ 項目總開發價值

    ①項目可出租建筑面積：4500×0.85=3825（㎡）

    ②項目每年凈租金收入：3825×450=172.125（萬元）

    ③項目總開發價值：

    P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（萬元）

    ⑵ 項目總開發成本

    ①土地成本：425萬元

    ②建造成本：4500×1000=450（萬元）

    ③專業人員費用（建筑/結構/造價/機電/監理工程師等費用）：

    450×12.5%=56.25（萬元）

    ④其他費用：60萬元

    ⑤管理費：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（萬元）

    ⑥財務費用

    ⒈ 土地費用利息：

    425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（萬元）

    ⒉ 建造費用/專業人員費用/其他費用/管理費用利息：

    （450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]

    =51.74（萬元）

    ⒊ 融資費用：（120.56+51.74）×10%=17.23（萬元）

    ⒋ 財務費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53（萬元）

    ⑦市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43（萬元）

    ⑧項目開發成本總計：

    425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43

    =1241.35（萬元）

    ⑶ 開發商利潤：1789.63-1241.35=548.28（萬元）

    ⑷ 開發商成本利潤率為：

    548.28/1241.35×100%=44.17%

    應當指出的是，當項目建成后用于出租經營時，由于經營期限很

    大，計算開發商成本利潤率就顯得意義不大，因為開發商成本利潤

    率中沒有考慮經營期限的因素。此時可通過計算項目投資動態盈利

    能力指標，來評價項目的經濟可行性。