通貨膨脹的影響

    對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來投資收

    益的預測和適當收入或收益的選擇。在通貨膨脹的情況下，現金的

    購買力肯定會下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率（或收益

    率，下同）的預期，以補償購買力的損失。也就是說，投資者要提高

    期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的

    始終是一個實際的投資回報率。

    從理論上來說，全部期望投資回報率應該包含所有預期通貨膨

    脹率的影響。預期收益率通常隨著對通貨膨脹率預測的變化而變化。

    當折現率不包含對通貨膨脹的補償時，房地產投資收入現金流的折

    現值才是一個常數。

    由于通貨膨脹率和收益率經常是同時變動，因此很難找到一個

    特定的折現率來準確反映當前的市場狀態，盡管人們一直在追求這

    樣一個目標，以使得該折現率的選擇與對市場的預期、通貨膨脹率、

    收益率相協調。應該注意的是，房地產投資分析人員進行投資分析

    工作的關鍵是模擬典型投資者對未來市場的預期，而沒必要花很多

    精力去尋找準確可靠的收益率和通貨膨脹率。

    還應該說明，通貨膨脹和房地產增值是兩回事。通貨膨脹往往

    首先導致資金和信用規模以及總體價格水平的上升，并進一步導致

    購買力下降。而房地產的增值往往是由需求超過供給從而導致房地

    產價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，

    但對折現率的影響不同。通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希

    望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不

    影響折現率，除非與物業投資有關的風險因素發生變化。

    在實際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計

    未來收益現金流時，可以允許未來年經營收入以及運營成本隨著通

    貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結果準

    確性的部分影響，使分析結果更加接近真實。如果在收益現金流估

    算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮

    （適當調低折現率估計）。