「例6-7」 某房地產開發商擬在某特大城市中心區甲級地段

    建設一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業中心。

    該項目規劃建設用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡，

    總容積率為7.425，其中地上建筑面積約247000㎡（含寫字樓

    104900㎡，商住樓60l00㎡，商場81000㎡，管理服務用房l000㎡），地上容積率為6.175；地下建筑面積50000㎡（含商場11000㎡，停車庫25000㎡，倉庫5000㎡，技術設備用房7000㎡，管

    理用房2000㎡）。

    項目開發建設進度安排是：于2002年4月初至6月底購買土

    地使用權并進行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底

    完成基礎工程并開始預售樓面。地上建筑分兩期建設，一期工程于

    2003年3月初開始，建設寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11

    月底結構封頂，2004年5月底完成裝修工程；第二期建設商住樓

    C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結構工程，2005年1

    月底完成裝修工程。整個項目將于2005年3月底全部竣工投入使

    用。

    假設土地費用在項目開始的第一年內均勻支付，建造成本（開發

    成本）和管理費用等在項目建設期內均勻投入。有關項目的土地費

    用、開發成本、貸款利率和銷售價格情況，可參考項目所在地的實

    際情況。對該項目進行初步財務評價。

    「解」

    ⑴ 項目銷售收入

    ①銷售計劃。本項目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛

    樂用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場、5000㎡的倉

    庫和668個停車位。開發商制定的銷售計劃中，銷售面積的具體分

    配情況如下表所示。

    項目出售建筑面積分配表 單位：㎡

    銷售狀況

    寫字樓

    商住

    樓C

    商場

    停車庫

    倉庫

    其他

    合計

    主樓A

    副樓BD

    一

    期

    出售

    60100

    22400

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    二

    期

    出售

    22400

    60100

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    總計

    60100

    44800

    60100

    91000

    25000

    5000

    11000

    297000

    ②銷售收入

    單位：萬美元

    年 份

    2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    合計

    銷售收入

    0

    3014

    26642

    45280

    11130

    86066

    注：寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場、地下商場、地下停車場、倉庫的售

    價分別為3000、2800、3850、720和1000美元/㎡.

    ⑵ 項目開發成本及費用情況分析

    項目開發成本及費用匯總表 單位：萬美元

    序號

    項目或費用名稱

    金額

    1

    土地費用

    14400

    1.1

    1.2

    1.3

    1.4

    土地出讓金

    城市建設配套費

    拆遷安置補償費

    購買土地使用權手續費及稅金

    5610

    2300

    6370

    120

    2

    開發成本

    21788

    2.1

    2.2

    2.3

    2.4

    2.5

    2.6

    前期工程費

    ①規劃設計

    ②項目可行性研究

    ③地質勘探測繪

    ④施工現場"三通一平"

    建筑安裝工程費

    ①結構工程

    ②裝修工程

    ③機電設備及安裝工程

    基礎設施費

    ①附屬工程費（含室外道路廣場、煤氣站、勢力站、變電室和鍋爐房等）

    ②室外工程費（含自來水、雨水、污水、煤氣、勢力、供電、電訊、

    道路、照明、綠化、環衛工程等）

    公共配套設施費

    ①代建市政道路1200㎡

    ②代市政綠化800㎡

    ③人行天橋及地下通道

    行政性收費（含質量監督、招標管理、預算費、施工執照費、竣工圖

    費、保險費等）

    開發間接費（2.1~2.5）×4%

    1040

    650

    210

    60

    120

    16770

    5650

    5870

    5250

    1130

    630

    500

    1590

    226

    154

    1210

    420

    838

    續表

    3

    開發費用

    16152

    3.1

    3.2

    3.3

    管理費（1+2）×3%

    銷售費用

    ①廣告宣傳及市場推廣費（銷售收入×0.5%）

    ②銷售代理費（銷售收入×2%）

    ③銷售手續費（銷售收入×1%）

    財務費用

    ①土地費用及相應管理費利息（15%，2.5年）

    ②開發成本與相應管理費利息（15%，1.375年）

    ③融資費用 （貸款利息×10%）

    1086

    3012

    430

    1712

    861

    12054

    6203

    4755

    1096

    4

    與轉讓房地產有關的稅金

    4758

    4.1

    4.2

    4.3

    4.4

    營業稅（銷售收入×5%）

    城市維護建設稅（銷售收入×0.35%）

    教育費附加（銷售收入×0.15%）

    印花稅（銷售收入×0.03%）

    4303

    300

    129

    26

    5

    項目開發成本費用總計

    57098

    ⑶ 開發利潤計算

    ①總開發價值：86066-4758=81308（萬美元）

    ②總開發成本：57098-4758=52340（萬美元）

    ③開發商成本利潤：8l308-52340=28968（萬美元）

    ④開發商成本利潤率（28968/52340）×100%=55.35%

    應該指出的是，通過這種方法計算出的開發商成本利潤率為項

    目在整個開發期內的成本利潤率。而且由于開發商成本利潤率是一

    個較為粗略的評價指標，所以用這種方法對開發項目進行初步評估

    時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。

    「例6-5」~「例6-7」中所使用的評價方法在評估實踐中經

    常所用，但細心的讀者可能也發現了它的兩個缺點，即成本支出和

    經營收入的時間分布沒有彈性；計算過程主要依靠"最好的估計"

    這種單一的情況，沒有體現開發過程中隱含的許多不確定性因素。

    通過采用現金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種

    方法能使資金流出與流入的時間分布與開發建設過程中實際發生的

    租售收入和開發費用更加接近。下面我們將「例6-5」用現金流評

    估法再進行一次評估。