一、房地產保險概述

    為了消除各種風險可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人

    或有關當事人可以與保險公司達成一項協定，一方（被保險人）通過

    交付一定的費用（保險費）以獲得另一方（保險公司）對房屋的意外損

    失或因對房屋具有利益而可能產生的意外損失給予一定的經濟補償

    的保證。這種以房屋及其有關利益或責任為保險標的的保險，稱為

    房地產保險。

    根據承保的保險標的和風險種類不同，房地產保險可劃分為房

    屋財產保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建

    筑工程保險等。因土地不會損壞或滅失，無損害則無保險，故土地

    不能成為房地產保險合同的保險標的。投機風險（如房地產市場價格

    變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產保險范圍。

    二、房地產保險估價的特點

    房地產保險估價應依據《保險法》、《城市房地產管理法》和

    其他有關規定進行。房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價

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    值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。房地產保險

    估價時應注意以下幾點：

    ㈠ 保險價值和保險金額的區別

    保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估

    定的實際價值或者在發生保險事故時所具有的價值。保險價值為確

    定保險金額的基礎。保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明

    的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，

    也是在保險事故發生后承擔損失補償義務的最高限額。

    ㈡ 直接損失和間接損失

    當財產因自然風險和社會風險的作用導致財產本身直接損壞或

    消失，財產即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內墻壁被

    人破壞等就屬于直接損失。

    間接損失指的是由于財產的直接損失而引起的未毀損財產價值

    的降低或收益的下降。例如，當一座建筑物嚴重受損，雖然沒有完

    全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須

    完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的

    費用和未受損部分的價值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收

    入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產被修

    復完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產的使用而導致的

    收益下降或費用上升。

    進行保險事故后的損失評估時，要首先明確估價范圍是否包含

    間接損失。

    ㈢ 房地產投保時的估價

    房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意

    外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包含土地價值，估價方法

    宜采用成本法、市場比較法。

    房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地

    產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際

    價值確定。

    ㈣ 保險事故發生后的評估

    保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的

    房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算

    其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。