2012年房估師考試案例分析精講62

來源:中大網校發布時間:2012-02-21

    ⑴ 市場背景分析

    本案例主要作了××飯店市場分析,從飯店客源、客房數量、

    供給需求、經營狀況、五星級飯店近三年的統計數據和分析預測。

    但還是缺乏當地區位附近同類(五星級)飯店的經營比較分析。

    ⑵ 收益法估價

    收益法估價針對性較強。估價對象作為五星級飯店,由于經營

    方式和功能的多樣性,如整體經營、整體經營與出租經營,各功能

    部分的不同經營內容,其收益來源是多種類型的。

    估價對象具有客房及七、八類配套功能,本案例對估價對象本

    身及周邊類似用途檔次的飯店物業進行了詳細的調查,內容涵蓋客

    房部分(標準房、行政套房、豪華套房)、餐飲部分(中餐、西餐)、

    康樂部分(保齡、桑拿、網球、游泳、健身等)、商務辦公部分(會議

    廳等)、出租部分、停車場等較為集中的類別進行了調查分析,分別

    比較了其客房數量、租金標準、就餐上座率、娛樂消費水平、空置

    情況,客房收入又考慮了淡旺季的差別等,從而對評估中采用的數

    據更加客觀合理,給予了較好的技術支持。其中出租部分租約內外

    租金水平差異不大,合并計算,若有一定差異應當列出各部分租約

    情況,分別租約內外計算。本例主要是整體經營,也有少部分出租,

    所以采用分別、分功能計算種類收入,再按照整體運營計算成本費

    用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。

    在運營成本費用的計算中,根據飯店特點,參考了飯店報表的

    欄目列支項目,除了正常經營成本費用外,估價中緊扣估價結果的

    價值內涵,對不屬于房地產本身價值的部分注意從收益和成本中扣

    除,如商用設備和動產家具的價值(折舊費)、專業物業管理的酬金

    等,同時將房地產的折舊攤銷保留在凈收益中,方法是正確的。

    估價對象既有自營又有出租,且由專業公司統一物業管理,特

    點突出。估價中,對飯店的經營收入、其他收入與客房收入的比例

    關系,各項變動成本與經營收入的比例,固定成本的計算基礎等進

    行了分析比較,作到凈收益的比例符合一般規律。收益預測現金流

    水平相當于可達到的現水平,未作過高預測。案例中確定報酬率、

    收益年限、收益法公式比較慎重。

    ⑶ 成本法估價

    案例中成本法按照重新購建價格的成本構成逐項測算、加總,

    考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時,建筑物

    根據分類折舊確定,綜合年限與實地觀察,比較可靠。有些估價報

    告確定過程比較粗略。

    ⑷ 扣除土地出讓金價值

    估價對象的土地使用權類型為劃撥,則抵押價值中不應包括土

    地出讓金(交政府地價部分)的價值。因此在收益法和成本法的評估

    中都從市場價值中扣除了相當應補繳的地價款(出讓金)部分價值。

    ⑸ 估價結果確定

    案例中詳細說明了估價結果和確定的理由。由于兩種方法結果

    收益法低,成本法高,相差在5%以內,處于合理范疇。飯店投入

    成本相對較大,而經營管理的難度較大,甚至虧損,估價結果具有

    合理性。另外考慮抵押評估的謹慎原則,將兩個結果平等對待,不

    簡單偏好某種方法,也是適宜的。

    總之,本案例為評估一大型的、功能較為復雜、經營形式多樣

    化的整體五星級飯店的抵押房地產市場價值,該房地產估價報告屬

    于完整性、較優秀的報告。但對于大型飯店的估價,可研究的問題

    還很多,報告中一些數據來源及分析的深入性上,還有欠缺。

糾錯

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