四、最高最佳使用分析

    房地產估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最

    佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合

    理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能使用。最高

    最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：

    ⑴ 法律上的許可性（規劃及相關政策法規許可）。即不受現時

    使用狀況的限制，而依照法律、城市規劃發展的規定。

    ⑵ 技術上的可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最

    高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術等方面的要求確

    定。

    ⑶ 經濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入

    現值大于支出現值的方式，尋求以經濟上有限的投入而能獲得最大

    收益的使用方式。

    ⑷ 價值最大性。使估價對象的價值在具有經濟可行性的使用

    方式中達到最大的一種。

    ⑸ 土地與建筑物的均衡性。即以房地產內部構成要素的組合

    是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區位是否相匹配，是否

    具有投資集約度的因素考慮進去。

    ⑹ 與外部環境的協調性。應按房地產與其周圍環境相協調，

    能獲得最佳外部經濟效益的用途估價。

    ⑺ 可持續發展性。按可持續發展的觀點確定的使用，即研究

    房地產市場的發展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。

    根據上述標準判定，估價對象從設計及使用情況看，作為旅游

    酒店物業的現狀用途應為土地最高最佳使用途徑。

    五、估價方法選用

    估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房

    地產進行實地勘查、調查后，根據估價對象的特點，遵照國家有關

    法律、法規、估價技術標準，經過反復研究，因估價對象為收益性

    房地產，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產買

    賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價

    對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹

    慎角度的一種體現。

    收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當的報酬率

    （報酬率）將其折現到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合

    理價格或價值的方法。

    成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣

    除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

    將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。