2012年房估師考試案例分析精講61

來源:中大網校發布時間:2012-02-21

    ㈢ 估價結果報告

    估價結果報告本案例包括了《規范》要求的十三部分內容及有

    關說明。估價報告有時可以和函一起單獨出具,自身較完整,具有

    一定的獨立性。

    ⑴ 估價對象

    估價對象部分應明確估價對象的范圍,概要說明估價對象的房

    地產狀況,包括物質實體狀況、權益狀況和區位狀況。一般分別土

    地、建筑物加以說明,特別是估價對象的一些特點。本案例對估價

    對象界定清晰,對使用功能、區位環境、權益狀況介紹較詳細,從

    權益上確認了估價對象可作為抵押房地產,但是建筑物各部分裝修、

    設備缺少詳細介紹。

    本案例從專業角度判定估價對象可以作為抵押房地產。估價對

    象為一飯店整體房地產,有《房屋所有權證》和相應劃撥土地的《國

    有土地使用證》,證中用途欄為旅游業,與實際用途一致。無共有

    權人,也無設定他項權利。有關法規條文規定“抵押人所有的房屋

    和其他地上定著物“可以抵押:”以依法取得的國有土地上的房屋

    抵押的,該房屋所占用范圍內的國有土地使用權同時抵押“:”房

    地產抵押應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理“。估價對

    象有權屬證書,沒有權屬爭議,沒有設定抵押,只有短期租約。所

    以可確定估價對象是合法使用的可以轉讓的可抵押的房地產,但是

    評估價值中,不包含“相當于應繳納的土地使用權出讓金”的價值。

    案例中對估價對象的介紹有其特點,除了上述內容外,估價人

    員還了解飯店近幾年的經營發展、裝修改造、營業收入、入住率等

    情況,并作了介紹,知其歷史,才能知其發展,這樣對飯店今后現

    金流的謹慎預測打下了基礎,使之更加可靠。

    ⑵ 估價目的

    為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物

    市場價值參考。

    ⑶ 估價時點

    按照約定以現場查勘日為估價時點。

    ⑷ 價值定義

    案例中明確指出了本次估價采用的價值標準和價值內涵。“本

    次估價采用公開市場價值標準,即估價結果為估價時點時的公開市

    場的客觀合理價格。本次估價結果為估價對象49977.62㎡房屋所

    有權及相應的8048.23㎡劃撥國有土地使用權的價格。不包括土地

    出讓地價,不包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業設

    備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等。“

    賓館飯店類房地產是一種持續經營的通過飯店整體獲得收益的

    房地產,其復雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產的收益部分,

    分出房地產對應的凈收益。案例中表述了估價結果的價值內涵,不

    包括的部分還有可能的無形資產的價值,這些往往是許多估價人員

    忽略的地方。若估價人員不明確,將會在估價過程中產生一系列的

    錯誤。

    ⑸ 估價方法

    說明本次估價的思路,即技術路線和采用的方法,說明采用估

    價方法的理由和方法的定義。對同一估價對象宜選用兩種以上的估

    價方法。

    案例中考慮選用方法理由較適宜。“因估價對象為收益性房地

    產,則選用收益法作為一種估價方法,又由于飯店類房地產買賣案

    例極少,難于選擇市場法,故選用成本法為另一種估價方法對估價

    對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹

    慎角度的一種體現。“五星級飯店整體房地產估價有其特殊性,因

    數量極少,開發建設后一般不在市場整體銷售,所以本報告根據估

    價規范采用收益法和成本法估價的技術路線是正確的。

    ⑹ 有關說明

    本案例針對估價對象的情況,對估價結果的參考性、處分的合

    法性、補繳出讓金問題、持續收益、注意帶租約、注重預期風險、

    變現能力、可能的損耗、報告的使用及責任等問題作了說明和提示,

    很有必要;作為抵押房地產評估,又特別說明了抵押房地產可能出

    現的風險,提請抵貸雙方注意。

    ㈣ 估價技術報告

    估價技術報告根據《規范》要求,包括七部分內容:實物狀況

    分析、區位狀況分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方

    法選用、估價測算過程、估價結果確定。估價技術報告是作為完整

    房地產估價報告的一部分,反映估價師的分析和測算過程與結果,

    具有相對的獨立性,但不能單獨出具給委托人。

    其中前兩部分也可以歸納為房地產狀況分析,含實物、權益和

    區位狀況。前面四部分分析是為后續測算作準備的,其中也包括測

    算基礎數據的根據。

糾錯

育路版權與免責聲明

① 凡本網注明稿件來源為"原創"的所有文字、圖片和音視頻稿件,版權均屬本網所有。任何媒體、網站或個人轉載、鏈接轉貼或以其他方式復制發表時必須注明"稿件來源:育路網",違者本網將依法追究責任;

② 本網部分稿件來源于網絡,任何單位或個人認為育路網發布的內容可能涉嫌侵犯其合法權益,應該及時向育路網書面反饋,并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權情況證明,育路網在收到上述法律文件后,將會盡快移除被控侵權內容。

房地產估價師考試輔導資料

房地產估價師考試輔導課程報名入口

亚洲中国久久精品无码,国产大屁股视频免费区,一区二区三区国产亚洲综合,国产AV无码专区毛片
日本国产欧美大码a蜜糖视频 | 久久99一区二区五月天 | 日本人成精品视频在线播放 | 亚洲精品专区在线观看 | 日本天堂天v在线播放 | 午夜福利视频韩国19禁 |