2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第六章知識(shí)點(diǎn)11

　　27.項(xiàng)目建成后出租經(jīng)營(yíng)的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算

　　出租經(jīng)營(yíng)型與出售型的主要區(qū)別在于計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值的方法不同，銷(xiāo)售型是用總銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售稅費(fèi)得出開(kāi)發(fā)價(jià)值，而出租型中，把經(jīng)營(yíng)期的凈租金或經(jīng)營(yíng)收入折現(xiàn)到起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和為總開(kāi)發(fā)成本，折現(xiàn)期限為經(jīng)營(yíng)期，用土地期限減去開(kāi)發(fā)期。如果有轉(zhuǎn)售收入，也應(yīng)折現(xiàn)求和

　　28.考慮土地增值稅的指標(biāo)計(jì)算

　　考慮土地增值稅，要多減一項(xiàng)土地增值稅，其它計(jì)算不變

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝總開(kāi)發(fā)價(jià)值－總開(kāi)發(fā)成本－土地增值稅

　　土地增值稅的計(jì)算詳見(jiàn)基本制度與政策第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策（P245）

　　土增值的扣除項(xiàng)目包括：土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　注意

　　銷(xiāo)售稅費(fèi)不屬于成本，但屬于土增稅的扣除項(xiàng)目

　　計(jì)算步驟

　　扣除項(xiàng)目＝（總成本+銷(xiāo)售稅金）×（1+20%）

　　土地增值額＝銷(xiāo)售收入－扣除項(xiàng)目

　　土地增值率＝土地增值額/扣除項(xiàng)目

　　根據(jù)土地增值率R，分四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　R不超過(guò)50%時(shí)，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％

　　R在50%~100%時(shí)，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5

　　R在100%~200%時(shí)，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15

　　R超過(guò)200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35％

　　29. 現(xiàn)金流評(píng)估法

　　內(nèi)含

　　不僅要考慮總值，還要考慮發(fā)生的具體的年份

　　根據(jù)現(xiàn)金流量表來(lái)計(jì)算動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　現(xiàn)金流法適用的項(xiàng)目類(lèi)型

　　居住小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目