2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義13

    ㈥ 政策風(fēng)險(xiǎn)

    政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。我

    國1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有

    土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法，是選擇政

    府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

    ㈦ 政治風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、

    騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大

    的一種風(fēng)險(xiǎn)。

    ㈧ 或然損失風(fēng)險(xiǎn)

    或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起

    的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時(shí)

    還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

    盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任，但是租客對(duì)物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來說往往是不完全的。

    一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。因此，有些投資者在物業(yè)投保

    的同時(shí)，還希望其租金收入也能有保障，從而對(duì)租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而，雖說投保的項(xiàng)目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是

    要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。因此，最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)

    管理工作，定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

    三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

    ㈠ 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

    收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益

    現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨

    大的影響；而對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

    ㈡ 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

    未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)

    展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是

    不可能考慮到的。因此，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)到，即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物

    業(yè)投資，也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開始注意到未來的重新裝修甚至

    更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。

    其他未來會(huì)遇到的運(yùn)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用（例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律）。

    ㈢ 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

    資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)

    隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長一段時(shí)間內(nèi)的變化往往也很明顯，而且

    從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對(duì)這個(gè)問題給出權(quán)威

    的理論解釋。但是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資

    本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。