2011年房估師考試經營與管理講義8

    三、房地產間接投資

    ㈠ 房地產企業債券和股票投資

    為了降低融資成本，越來越多的大型房地產投資企業希望通過資本市場直接融資，以支持其開發投資計劃。例如，北京首都創業

    集團1999年5月28日成功發行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優質普通住宅項

    目的開發，不僅解決了開發項目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會；北京天鴻寶業、深圳金地、

    華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產開發所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。

    ㈡ 投資于房地產投資信托公司

    房地產投資信托公司（REITs），是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由

    專業房地產投資管理者經理管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

    投資者將資金投入REITs有很多優越性：第一，收益相對穩定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業的經常性租金收

    入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這

    就使得買賣房地產投資信托基金的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

    按資產投資的類型劃分，REITs分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地

    區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由于有專業投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而

    REITs的股票，成了千百萬個人投資者以及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接

    投資房地產的重要工具。

    中國房地產市場的發展急需拓展房地產直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創新的房地

    產金融工具，已經出現了若干雛形。預計隨著中國相關法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現實的投資工具。

    ㈢ 購買住房抵押支持證券

    住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，

    也就成為房地產間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司（SPC），由該公

    司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等

    擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資的收益。

    住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等發達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手

    段，新興國家和地區如泰國、韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房

    地產間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務的迅速發展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資具的住房抵押支持證券，不久將出現在中國的投資市場上。