2011年房估師考試經營與管理講義5

    第二節(jié) 房地產投資的特性

    一、位置固定性或不可移動性

    位置固定性或不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如

    果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產就截然不同了，

    它不僅受地區(qū)經濟的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂"房地產的價值就在于其位置"，房地產不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，

    就是強調了位置對房地產投資的重要性。房地產資產的不可移動性，要求房地產所處的區(qū)位必須對開發(fā)

    商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經

    常性收益，使租客能方便地開展其經營活動以賺取正常的經營利潤并具備支付租金的能力。

    當投資者準備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、

    城市功能日漸衰退的地區(qū)內的物業(yè)。此外，房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升

    值潛力密切相關。由于房地產資產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對

    未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。

    二、壽命周期長

    土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其

    附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資是一種長期投資。

    房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命則是指房地產從地上建筑物建成投入使

    用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用時止的時間。

    自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高到沒有租客問津時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行

    一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租客的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

    國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普

    通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命

    是25年。應該指出的是，稅法中規(guī)定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

    三、適應性

    適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的

    收益是在使用過程中產生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加

    置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓內的租客希望獲得

    洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。

    按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房

    地產適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險。例如，功能單一、設計獨特的餐館物業(yè)，其適應性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要求。所以，投資者一般很重視房地產的適應性這一特點。