2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義7

    第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

    一、房地產(chǎn)投資的形式

    房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，

    包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；

    置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地

    產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、

    投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。

    二、房地產(chǎn)直接投資

    ㈠ 房地產(chǎn)開發(fā)投資

    房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成

    可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、

    獲取開發(fā)利潤的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等）或經(jīng)營（如商場、

    酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

    ㈡ 房地產(chǎn)置業(yè)投資

    房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房

    （市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。

    房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使

    用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置

    業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。例如，某公司以300萬元投資購買了一個250㎡的寫字樓單位，并將其中的100㎡用做該公司的辦公室，將另外150㎡租給

    另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過10年之后，該公司為了財務(wù)安排方面的需要，將擁有

    的250㎡寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時達(dá)到了自用（消費）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。