2011年房地產估價師《案例分析》模擬試題（6）

　　答案部分

　　一、簡答題

　　1.

　　【正確答案】 采用市場法估價在選取可比實例時需要考慮以下幾方面因素：

　　(1)是估價對象的類似房地產。所謂類似房地產，是指與估價對象房地產狀況相同或相當的房地產，具體包含以下兩點：1)可比實例與估價對象房地產在同一地區或同一供求范圍內;2)可比實例與估價對象房地產用途、結構、權利性質相同，規模、檔次相當。

　　(2)可比實例的成交日期應與估價時點接近。

　　(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

　　(4)可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。

　　2.

　　【正確答案】 ①投資人的報價實質上是投資價值，是指特定的投資者根據其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，不同的投資人因自身情況(如開發建設成本、經營費用、納稅狀況、對未來的信心等)和意愿(如獲利高低的認可程度等)不同，其投資價值(報價)是存在差異的。

　　②房地產估價師估值實質上是市場價值，是指該投資項目對于一個典型投資者的價值。

　　③市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值;投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

　　④可見，投資行為能夠實現的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當投資價值大于或等于投資項目的市場價值時，說明值得投資;否則，就說明不值得投資。

　　3.

　　【正確答案】 1、不一定。

　　因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

　　這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　(參見《估價理論與方法》教材177頁)

　　2、確定出租部分潛在毛收入時應注意：

　　(1)租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;

　　(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;

　　(3)應考慮是否存在無形收益。

　　3、確定自營部分凈收益時應注意：

　　(1)應根據客觀經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

　　(2)因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

　　(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益

　　二、綜合題

　　1.

　　【正確答案】 1.“估價方”中缺少資質等級;

　　2.結果報告中估價對象的概況內容不全(缺少區位狀況的描述);

　　3.估價目的的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求;

　　4.價值定義的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求;

　　5.“估價原則”缺少謹慎原則;

　　6.假設開發法的定義中 “實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”;

　　7.結果報告中估價結果缺少單價

　　8.缺少市場背景分析;

　　9.假設開發法的計算公式缺少銷售稅費扣除項;

　　10.收益法測算建成后房地產價值時缺少選擇公式的理由(未說明未來收益是否變化);

　　11.收益法測算建成后房地產價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用(參見《理論》教材P234)

　　12.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年保險費計算基數錯誤，應為房屋現時價值的2‰;

　　13.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年房產稅計算錯誤;

　　14.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年總支出中未計算營業稅及附加;

　　15.收益法測算建成后房地產價值時收益年限的確定錯誤

　　16.運用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計算結果有誤;

　　17.成本法估價的計算公式中缺少投資利息;

　　18.運用加權平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權數的理由;

　　19.缺少附件

　　2.

　　【正確答案】 1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新時，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。

　　三、閱讀理解

　　1.

　　(1).

　　【正確答案】 B

　　(2).

　　【正確答案】 B

　　(3).

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 參見《理論與方法》教材P99

　　(4).

　　【正確答案】 D

　　2.

　　(1).

　　【正確答案】 C

　　(2).

　　【正確答案】 D

　　(3).

　　【正確答案】 C

　　3.

　　(1).

　　【正確答案】 D

　　(2).

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 參見《城市房屋拆遷估指導意見》第十六條

　　(3).

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 參見《房地產抵押估價指導意見》第二十七條