集體房地產抵押價值評估中若干問題（一）

　簡介：按照土地所有權性質劃分，房地產可分為集體土地及其建筑物和國有土地及其建筑物兩大類，本文簡稱為集體房地產和國有房地產。我國現行的法律法規規定兩類房地產均可依法設定抵押權。由此，在實務中房地產抵押評估有兩種類型：一是對集體土地及其建筑物的抵押價值評估，二是對國有土地及其建筑物的抵押價值評估。對于后者，現有的法規已作了較明確的規定，相應的理論、方法也較成熟，這里不作討論。對于集體房地產的抵押及其價值的評估，相應的規定尚未系統化，隨著集體土地及其房屋的抵押價值評估業務不斷增多，實務中發現了不少問題。本文就集體房地產抵押評估中的合法性原則的把握、抵押權實現時集體房地產權屬轉移方式、估價時點的確定、估價方法的選擇等方面進行逐一分析和研究。
　　一、合法性原則的把握
　　房地產估價的首要原則是合法原則，估價時首先必須界定委估房地產可否設定抵押，界定時可從以下兩方面把握：
　　1、農民集體所有的土地使用權及其建筑物能否設定抵押《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）第37第第2款規定，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押，但《擔保法》第34條第五項和第36條第3款規定的兩種情形除外。第34條第五項規定，抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；第36條第3款規定：“鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”由此可見，集體房地產依法抵押有兩種情形：一是鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權連同廠房等建筑物的同時抵押；二是依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權的抵押。
　　2、委估對象是否屬于不可抵押的特殊房地產在明確集體房地產可依法抵押的上述兩種情形的前提下，評估人員在評估具體某一集體房地產時還應考慮委估對象是否屬于以下不可抵押的特殊房地產。
　　《城市房地產抵押管理法》規定了六種不可設定抵押的房地產，包括①權屬有爭議的房地產；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤依法查封、扣押、監督或者其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。從規定中可以看到，不可設定抵押的房地產或是不能依法實現權屬轉移的，或是屬于公共福利事業之用的，或是屬于文物等有紀念意義的。
　　在集體房地產的抵押中也同樣存在不可抵押處分的房地產，如權屬有爭議的，列入文物保護的，有重要紀念意義的，依法公告列入拆遷范圍的，依法查封、扣押、監管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地產等。雖然《城市房地產抵押管理法》規定的適用范圍是城市規劃區內國有土地上的房地產抵押活動，城市規劃區外的國有土地上的房地產抵押活動參照執行，筆者以為，鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權若屬于上述六種情形之一，也應作同樣的排除，不得設立抵押；若承包的土地使用權依法被查封、扣押、監管或者其他形式限制的，也不得設立抵押。否則，即使設立了抵押，因不能實現房地產權屬的轉移而無法作抵押處分，最終抵押權人的利益得不到保證。