三、用收益法估價涉及的有關(guān)稅費
采用收益法對房地產(chǎn)進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。
在房地產(chǎn)估價中如何確定上述稅費，主要根據(jù)估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。估價對象的權(quán)利狀況是我們確定稅費首要考慮的一個因素：權(quán)利狀況不同，所涉及的稅費內(nèi)容會有所差異。房地產(chǎn)估價在大多數(shù)情況下是對其權(quán)利的價值進行判斷。收益途徑是指估價對象通過售讓全部產(chǎn)權(quán)獲取收益，或是通過出租收取租金收入，或者兩者兼而有之。價值定義是指估價結(jié)果的內(nèi)含。價值定義不同，其所對應(yīng)的稅費問題也有所區(qū)別。這里我們主要討論收益途徑與稅費的關(guān)系。
（一）出租性收益應(yīng)當考慮的稅費及其確定方法
1.營業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月1日起施行的《營業(yè)稅暫行條例》和 2001年1月1日起施行的財政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，后者適用于個人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務(wù)人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5％，后者為3％。
2.城市維護建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7％、郊縣城鎮(zhèn)5％、農(nóng)村1％。
3.教育費附加：其法律依據(jù)是《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3％。
4.房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經(jīng)濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12％和4％。
5.土地使用稅（費）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規(guī)定。深圳市稱土地使用費，其標準見深圳市規(guī)史舊土局深規(guī)土（1997）267號文。
6.印花稅：其法律依據(jù)為御花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0.1％。
7.租賃管理費：其法律依據(jù)為《深圳市房屋租賃管理條例》，取費基準為租金收入，費率為2％。
8.保險費：保險公司對房產(chǎn)的保費率。
9.土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計算范圍僅限于劃撥土地上的房屋出租，計算基準為租金中所含土地收益，其具體計征標準由當?shù)厥∈幸?guī)定。
10.所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33％、27％、18％、15％等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10％。
（二）產(chǎn)權(quán)售讓性收益應(yīng)當考慮的稅費及其確定方法
1.營業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5％。
2.城市維護建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7％、郊縣城鎮(zhèn)5％、農(nóng)村1％。
3.教育費附加：其法律依據(jù)是《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3％。
4.印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03％。
5.土地增值稅：其法律依據(jù)為灶地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30％、的院、50％和60％四個檔次。
6.土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結(jié)果再扣減“補交地價”。深圳市的實際情況是根據(jù)取得土地使用權(quán)的方式（劃撥、協(xié)議、歷史用地、改變用途等）有所區(qū)別。
7.所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33％。27％、18％、15％等多檔比例稅率。
關(guān)于所得稅是否要扣除，這個問題在房地產(chǎn)估價的實踐中尚有爭議。按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定和論述，用上述兩種進行估價時，不考慮所得稅的問題。但在有關(guān)“假設(shè)開發(fā)法”的內(nèi)容規(guī)定和論述中，有關(guān)“開發(fā)利潤”都要扣除，那么“所得稅”不扣，何謂利潤？好象不太合理。 我們認為，所得稅應(yīng)當作為收益法（包括由收益法演變的其它方法）在計算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：
首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經(jīng)濟行為發(fā)生的主體之一必須向國家盡的義務(wù)，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出；從凈收益或純收益的概念來講，有經(jīng)營收益就說明必須承擔秋收的義務(wù)，是收益人必須的支出，兩者均具有固定性、強制性和無償性。
其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權(quán)利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權(quán)，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權(quán)。對擁有該等“權(quán)利”的權(quán)利人來講，讓渡的目的和結(jié)果，均是為了取得相應(yīng)的貨和性資產(chǎn)。顯然，除了違反法律的規(guī)定外，前面所述的取得貨和性資產(chǎn)是不應(yīng)包括國家強制規(guī)定的稅收部分。也就是說在合法的前提下，權(quán)利人讓渡相應(yīng)權(quán)利而取得的完全屬于自己的貨幣資產(chǎn)或收益是不可能包括相當于所得稅部分的貨幣。
由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導(dǎo)致估價結(jié)果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹?shù)牡胤剑荒苷f應(yīng)用收益法進行估價時的復(fù)雜性不像應(yīng)用市場法那么直觀。由于本文的重點是講房地產(chǎn)估價中所涉及的稅收問題，所以不能進一步展開討論，但我可以告訴大家一個思路：那就是前者的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在收益口徑必須與資本化率相一致，相同所得稅率的權(quán)利主體應(yīng)當選擇同一折現(xiàn)率。事實上稅收在不同民事主體上的差別，除了所得稅外，其它稅種也同樣存在，如營業(yè)稅。再舉一個例子：企業(yè)單位擁有100元人民幣存入銀行取得利息收入是無需征利息稅的，而個人將100元人民幣存入銀行就要就其取得的利息收入征收20％的利息稅，顯然我們不能說企業(yè)單位的 100元人民幣比個人擁有的100元人民幣的價值更高，原因是除了利息收益上的差別外，他們所面臨的社會平均收益率也是有差別的。 |
