房地產(chǎn)估價中涉及到的有關(guān)稅費(fèi)問題（一）

　　在應(yīng)用不動產(chǎn)估價三大方法——比較法、收益法、成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，經(jīng)常遇到與估價對象密切相關(guān)的一些稅費(fèi)問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動中的稅費(fèi)問題也就成為房地產(chǎn)估價師在應(yīng)用收益法和成本法進(jìn)行估價時的一個突出問題�！　�
　　本文將根據(jù)我們在估價中曾經(jīng)遇到的有關(guān)稅費(fèi)問題進(jìn)行簡要的分析，并試圖結(jié)合房地產(chǎn)估價方法對其進(jìn)行基本分類和匯總，希望對估價師的估價實(shí)踐能有所幫助。
　　一、對“稅費(fèi)”的基本認(rèn)識
　�。ㄒ唬┒愘M(fèi)的實(shí)質(zhì)和特征
　　這里所說的“稅”應(yīng)當(dāng)是稅收的簡稱，稅收的實(shí)質(zhì)是國家（或者地方政府或者政府有關(guān)部門）為了行使其職能，取得財政收入的一種方式，它有三個方面的基本特征：一是強(qiáng)制性，二是無償性，三是固定性。
　　“強(qiáng)制性”——稅收通常以“法”的形式，對征收捐稅加以規(guī)定，并依法強(qiáng)制執(zhí)行�！盁o償性”——稅款是國家的財政收入，國家既不歸還，也無需支付任何報酬。“固定性”——指在征稅之前，即以法的形式預(yù)先規(guī)定了課稅對象、課稅額度和課稅辦法等。
　　這里所述的“費(fèi)”分兩種情況，一種情況是與“稅”相近，如教育費(fèi)附加、市政建設(shè)配套費(fèi)、耕地占用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，這些“費(fèi)”與“稅”的實(shí)質(zhì)和特征基本相同或相近；另一種“費(fèi)”是一種與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的交換價格，如建設(shè)項目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等，這類“費(fèi)用”的實(shí)質(zhì)是一種正常經(jīng)濟(jì)活動所應(yīng)有的交易成本，其特征是“個體”的經(jīng)濟(jì)活動不一定全都發(fā)生，但從“總體”上看，卻是公開市場條件下公平交易的參照體。
　�。ǘ�）稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價的關(guān)系
　　我們這里所討論的稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價兩種主要方法——收益法和成本法密切相關(guān)。如果把估價對象理解是一種權(quán)利，而不僅僅是估價對象實(shí)體自身，那么這里所述的稅費(fèi)就是權(quán)利人擁有該項權(quán)利或利用該權(quán)利創(chuàng)造收益所必須或者應(yīng)當(dāng)支出的成本和費(fèi)用。
　　所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價中的有關(guān)稅費(fèi)并恰當(dāng)運(yùn)用，那么可能會造成估價結(jié)論的聯(lián)疵。
　　二、與房地產(chǎn)估價相關(guān)的稅法體系
　　稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價直接相關(guān)的有：流轉(zhuǎn)稅類：營業(yè)稅。
　　資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。
　　特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅。
　　財產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。
　　農(nóng)業(yè)稅類和關(guān)稅類在大多數(shù)房地產(chǎn)估價中很少涉及。與房地產(chǎn)估價有關(guān)的稅法體系的分類，表明納稅義務(wù)產(chǎn)生的根源之所在，比如營業(yè)稅，發(fā)生在商品的流通環(huán)節(jié)，就房地產(chǎn)而言，只要發(fā)生房地產(chǎn)的租售行為，其納稅義務(wù)也就隨之產(chǎn)生。