第一節 對房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義 熟悉

　　1．專業估價與非專業估價的本質區別

　　提供專業意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價已經成為一種職業和行業。

　　專業估價與非專業估價的不同（五大不同點）：由專業機構和人員完成；是一種專業意見；具有社會公信力；實行有償服務；承擔法律責任。

　　例題 某注冊房地產估價師擬購買A市C區的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業房地產估價。（ 　）【2007年真題】

　　【答案】
　　【解析】必須是專業人員的職業行為而非個人行為，不是由專業機構完成，無公信力，不承擔法律責任。提示：參見教材P2．

　　與非專業估價相比，專業估價的特點有（ 　）。【2007年真題】
　　A．是一種專業意見
　　B．估計價格或價值
　　C．實行有償服務
　　D．承擔法律責任
　　E．估價作業日期長

　　【答案】ACD
　　【解析】專業估價與非專業估價的五大不同。提示：參見教材P2．

　　2．房地產估價的概念

　　房地產估價是房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。

　　估價的主體是估價師和估價機構

　　估價的客體是估價對象的價值

　　估價時間是估價時點

　　估價要根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法， 按照估價程序

　　估價中采取的手段（三手段）

　　價值分析手段，對影響估價的因素進行分析

　　價值測算手段，運用數學公式或模型計算對象價值

　　價值判斷手段，根據測算結果，對價值進行最終判定

　　估價的最終目的，對價值進行分析、測算、判斷，提供相關專業意見

　　3．估價與評估的異同

　　估價是指價值評估（范圍窄）

　　評估的范圍較廣，不僅包括價值評估，還包括房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估、房地產制度政策評估等（范圍廣）

　　房地產估價師以及估價機構除了進行價值評估外，還可以進行估價衍生業務和咨詢顧問業務。如價值分配業務、價值減損評估業務、相關經濟損失評估業務、房地產咨詢顧問業務等。

　　例題 評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于（ 　）業務。【2008年真題】
　　A．傳統評估業務
　　B．價值分配
　　C．相關經濟損失評估
　　D．價值減損評估

　　【答案】C
　　【解析】房地產征用征收導致停業停產損失，并不直接導致房地產本身受損，而是屬于由于房地產停產停業順帶帶來的相關的經濟損失。提示：參見教材P4．

　　4．國外和港臺地區對房地產估價的稱謂和定義

　　美國 Real Estate Appraisal

　　英聯邦國家 Property Valuation

　　日本和韓國 不動產鑒定評價

　　香港 物業估值或物業估價

　　臺灣 不動產估價