2.1.4房地產市場的參與者

　　房地產市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產的開發建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產領域的生產、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　2.1.4.1土地所有者或當前的使用者

　　不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉讓或投資開發的愿望。

　　在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發地塊上的當前使用者越多，對開發的影響也就越大，因開發商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發周期拖長，還會大大增加房地產開發的前期費用。

　　2.1.4.2開發商

　　房地產商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發過程獲取利潤。房地產商的主要區別在于其開發的物業是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大都是將開發的物業出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發商也會逐漸成為物業的擁有者或投資者，即經歷所謂的“資產固化”過程，逐漸向中型、大型開發商過渡。當然，對于居住物業來說，不管是大公司還是小公司，開發完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業的消費特性所決定的。房地產商所承擔的開發項目類型也有很大差別。有些開發商對某些特定的開發類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區搞開發有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發風險分散于不同的開發類型和地點上，還有些開發商所開發的物業類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的。總之，開發商根據自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發商的經營管理風格也有較大差異。有些開發商從規劃設計到租售階段，均聘請專業顧問機構提供服務;而有些開發商則從規劃設計到房屋租售乃至物業管理，均由自己負責。

　　2.1.4.3政府及政府機構

　　政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開發商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可證;土地使用權證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷售許可證和房地產產權證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產市場的同時，也對房地產市場其他參與者的行為發生著影響。

　　2.1.4.4金融機構

　　房地產開發過程中需要兩類資金，即用于支付開發費用的短期資金“建設貸款”和項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款”。房地產的生產過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與，房地產市場就很難正常運轉。

　　2.1.4.5建筑承包商

　　2.1.4.6專業顧問

　　由于房地產開發投資及交易管理過程相當復雜，房地產市場上的大多數買家或賣家不可能有足夠的經驗和技能來處理房地產生產+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業顧問公司提供咨詢服務。這些專業顧問人員包括：

　　(1)建筑師。在房地產產品的生產過程中，建筑師一般承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協調這些工作。在工程開發建設中，建筑師還負責施工合同的管理，工程進度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作會議、簽發與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協助解決施工中技術問題等。

　　(2)工程師。房地產開發中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專業的工程師除進行結構、供暖、給排水、照明，以及空調或高級電氣設備等設計外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監理、協助解決工程施工中的技術問題等項工作。

　　(3)會計師。會計師從事開發投資企業的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監督、提供付款方式等，并及時向開發投資企業的負責人通報財務狀況。

　　(4)造價工程師。在房地產開發過程中，經濟師或造價工程師可服務于開發商、承包商、工程監理機構或造價咨詢機構。其主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。

　　(5)估價師及物業代理。估價師在有關房地產交易過程中提供估價服務，在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平。房地產估價師在就某一宗房地產進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產的物質實體狀況和產權狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產價格的各種因素。物業代理或經紀人通常協助買賣雙方辦理出租出售手續，同時還協助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格。

　　(6)律師。房地產產品的生產、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。例如開發商在獲得土地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同;出租或出售物業時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業服務。