一、簡答題

    1.李某看中了一處位于其居住的城市規劃區邊緣的房地產，雖然該房地產所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區的規劃發展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區商業用地的基準地價是1500元/㎡，居住用地的基準地價是700元/㎡.該房地產為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結構，緊鄰一條規劃商業街，建筑面積500㎡.李某擬購入后將一層作為商業用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產市場價格，委托一家房地產估價機構進行了評估。請問：房地產估價師在接受委托后，若采用收益法估價，應怎樣操作？

    2.2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

    請問：

    （1）該商場周邊近期有較多權利性質相像，規模和檔次相當的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例？為什么？

    （2）確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么？

    （3）確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么？

    3.甲公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權和房屋所有權，并且此商場處于一棟22層的高層建筑中的第1～6層，2005年進行了一次重新裝修，但由于經營管理不善，商場自2005年一直處于虧損狀態，因此欲出售該商場。現假設乙集團公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理的價格，請你寫出評估該商場出售價值的技術路線。

    4.甲工廠擬以4500㎡的廠區土地與乙房地產開發公司合作開發商品住宅，要求用假設開發法評估該土地熟地價格，請問：估價人員主要應掌握哪些相關資料？