致委托方函（略）

    估價師聲明（略）

    估價的假設和限制條件（略）

    估價結果報告

    一、委托方

    ××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

    二、估價方

    ××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估

    價機構資質等級：×級。

    三、估價對象

    ××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。

    ××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2.自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。

    估價對象其他內容描述（略）

    四、估價目的

    評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。

    五、估價時間

    2003年4月1日

    六、價值定義

    本次估價采用公開市場價值標準。

    七、估價依據(jù)（略）

    八、估價方法

    根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。

    九、估價結果

    估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

    十、估價人員（略）

    十一、估價作業(yè)期

    2003年3月10日～3月20日。

    十二、估價報告應用的有效期（略）

    估價技術報告

    一、個別因素分析（略）

    二、區(qū)域因素分析（略）

    三、市場背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析（略）

    五、估價方法選用（略）

    六、估價測算過程

    （一）收益法估價測算過程

    1.估算年有效毛收入

    根據(jù)《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2.1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70.

    估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%.根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

    ①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（萬元）

    ②2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（萬元）

    ③3層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（萬元）

    ④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（萬元）

    ⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（萬元）

    ⑥6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（萬元）

    ⑦7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（萬元）

    年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

    =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（萬元）