市場交易實例時，不僅應了解交易實例的價格及房地產狀況，如坐

    落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、

    租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時

    的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例

    比較項目，并在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映公開

    市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。

    ㈡ 收益法

    收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的

    估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算

    和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及

    租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅

    金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金涵義

    決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為

    出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮

    不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。

    ㈢ 成本法

    成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準確

    預測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標準的方法。成

    本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、

    利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取

    建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定；

    也可采用按工程造價估算等方法求取。

    ××網球俱樂部房地產租賃權價格評估報告

    致委托方函

    ××網球俱樂部有限公司：

    我公司于2000年10月9日接受委托，對××網球俱樂部房

    地產租賃權的價值進行評估。自2000年10月9日收到委托人提

    供的項目相關資料后，我公司組織人員于2000年10月9日至2000

    年10月13日對委估房地產進行了評估。評估人員在現場查勘的基

    礎上，根據《房地產估價規范》、有關政策法規和我公司掌握的房

    地產市場資料和長期積累的房地產估價經驗數據，結合委托人提供

    的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按

    照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各

    項因素，經過仔細的分析計算，最終確定委估房地產剩余28.5年

    的租賃權在2000年10月9日的價值為RMB1912.15萬元，大寫

    人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。（本估價結果應用的限制

    條件見“估價結果報告”相關說明）

    特此函告。

    ××房地產估價公司

    法定代表人：××

    ××年××月××日