第四節 房地產抵押價值評估

    一、房地產抵押價值評估的實質

    根據我國現行法規，估價機構的房地產抵押價值評估實質上是

    評估抵押房地產（物）在設定抵押權時某估價時點的公開市場價值作

    為抵押貸款活動的價值參考。它的服務對象是金融（銀行）業，是抵

    貸雙方。

    房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式

    向抵押權人提供債務履行擔保的行為；債務人不履行債務時，抵押

    權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。也就是說，

    貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產抵押為前提，金融機構將資

    金發放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續費獲取收益，

    一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產土地收購、開發、建設、購

    買、大修理、經營、收益等目的。

    作為抵押物的房地產有其設定抵押權時的市場價值、貸款價值；

    銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值（現值或貸款價值）乘安全

    系數（或抵押率）得出的；還有出現不良資產處置抵押房地產時的變

    現價值等。

    一些發達國家商業銀行要求對抵押的商業房地產同時評估市場

    價值和貸款，并制定有銀行內部的“房地產貸款評估準則”。這里

    指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產客觀價值，

    評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，

    但貸款價值評估所采用的參數與市場價值評估不相同，準則提出了

    對評估參數運用的建議。

    《房地產估價規范》6.4.2規定：“房地產抵押價值評估，應

    采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常

    市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強

    制處分等因素對抵押價值的影響。“這里定義的”抵押價值“等同

    于公開市場價值（格）。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔

    保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產抵押管理辦法》和銀

    監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（2004.9）等均提到“抵

    押房地產的價值“或”抵押物價值“，但未對房地產抵押估價評估

    是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立

    的具有房地產價格評估資質的評估機構“評估確定。國內銀行內部

    制定的貸款評審規定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽

    訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構對

    抵押物價值（或現值）重新進行估價。然后銀行根據規定的針對不同

    抵押物類型設定的對抵押物價值（或現值）的不同抵押率，確定貨款

    本息及相關費用，最終確定貨款額。

    因此，按照國內現行規定，估價機構的房地產抵押價值評估一

    般提供的是抵押物（房地產）在估價時點時的公開市場價格。該“抵

    押價值“等同于前述”市場價值“，而不是”貸款價值“。”貸款

    價值“評估在國內尚屬論爭研究階段，尚未形成科學可行的評估方

    法。