五章 房地產代理業務

    房地產賣方代理和房地產買方代理的概念

    房地產賣方代理是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產的經紀行為。委托人為房地產開發商、存量房的所有者或是出租房屋的業主。相對應的，受需要購買或承租房屋的機構或個人委托而進行的代理行為稱為買方代理。 *

    房地產代理業務的基本流程

    房地產代理業務的類型眾多，但其基本業務流程具有共性。主要包括以下環節：

    1.房地產代理業務開拓

    由于房地產代理業務競爭的激烈性，如何開拓業務，爭取客戶是房地產代理機構生存、發展的關鍵，也是房地產代理業務開展的前提。

    2.房地產代理業務洽談

    當委托人已有初步委托意向時，房地產經紀人要與其進行業務洽談。業務洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務具備相應的權利，當委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關證件，如個人身份證、公司營業執照等。對賣方代理要查清委托房地產的產權證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證等相關資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產經營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產經紀機構的名稱、資格、代理業務優勢以及按房地產經紀執業規范必須告知的其他事項。最后，就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的代理合同文本內容等關鍵事項與客戶進行協商，達成委托意向。

    3.房地產查驗

    （1）委托房地產的權屬情況：

    ①權屬的類別與范圍；

    ②房地產他項權利設定情況；

    ③環境狀況。

    （2）房地產查驗的基本途徑：

    ①文字資料了解；

    ②現場實地察看；

    ③向有關人員了解。

    4.簽訂房地產代理合同

    為保護自身權益，避免糾紛發生，房地產經紀機構在接受委托人委托后應與委托方簽訂書面的房地產代理合同。

    5.信息收集與傳播

    房地產經紀機構受理了委托代理業務后，負責具體執行該業務的房地產經紀人員應注意收集權以下三方面的信息：

    （1）標的物業信息；

    （2）與標的物業相關的市場信息；

    （3）委托方信息。

    6.方案設計與推廣

    目前這一環節主要在商品房銷售代理業務中存在。

    7.買方或承租方看房

    8.房地產交易談判及合同簽訂

    9.房地產交易價款收取與管理

    10.房地產權屬登記（備案）

    11.房地產交驗

    房地產交驗是房地產交易過程中很容易暴露問題和產生矛盾的一環。

    12.傭金結算

    13.售后服務

    售后服務的內容可包括三個主要方面：第一是延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；第二是改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；第三是跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。