房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特征

    1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征

    房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的特征有：

    ①開發(fā)周期長(zhǎng)；

    ②投入金額大，風(fēng)險(xiǎn)性高；

    ③產(chǎn)品差異性大。

    ④房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動(dòng)性。

    2.房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)

    房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)是指從事與房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)相關(guān)的機(jī)構(gòu)的總稱。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)大致包括以下幾類：

    ①投資咨詢機(jī)構(gòu)；

    ②市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)；

    ③項(xiàng)目策劃?rùn)C(jī)構(gòu)；

    ④規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)；

    ⑤建筑施工機(jī)構(gòu)

    ；⑥工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)；

    ⑦銷售代理、市場(chǎng)推廣機(jī)構(gòu)；

    ⑧物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。因此，它是一個(gè)多領(lǐng)域?qū)＜夜餐�謀劃的大工程。這些專家共同組成了房地產(chǎn)營(yíng)銷的智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

    在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)主要分為：

    ①項(xiàng)目籌劃與地塊研究：在房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地之前和獲得土地之后都需要進(jìn)行。

    ②產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始介入。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作包括項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目定位”）、開發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項(xiàng)目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。

    ③項(xiàng)目策劃與銷售階段：工作內(nèi)容包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目銷售。在項(xiàng)目定價(jià)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要制定價(jià)目表、確定價(jià)格策略，并在銷售中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。市場(chǎng)推廣階段的工作有賣點(diǎn)挖掘、市場(chǎng)推廣費(fèi)用分析和市場(chǎng)推廣組織。在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)制定銷售方案、細(xì)化銷售流程、控制銷售過(guò)程并進(jìn)行相應(yīng)的促銷工作。

    在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上，交易雙方需要花費(fèi)很多時(shí)間、精力去談判，達(dá)成協(xié)議。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作主要有尋找房源、市場(chǎng)推廣、居間撮合和過(guò)戶辦證等；在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同樣需要尋找房源、進(jìn)行市場(chǎng)推廣和居間撮合等活動(dòng)。