第七章 物業(yè)管理

    一、物業(yè)與物業(yè)管理

    物業(yè)：指房屋及配套的設施設備和相關場地。配套的設施設備和相關場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務的室內(nèi)外市政公用設施、設備和與之相鄰的場地、庭院、道路。

    特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。

    分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。

    物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序活動。

    （01、物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等多個責任主體；

    02、物業(yè)管理的客體是物業(yè)；

    03、物業(yè)管理服務對象是業(yè)主服務和物業(yè)使用人；

    04、物業(yè)管理的實施是通過簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務來實現(xiàn)的；

    05物業(yè)管理集管理、服務、經(jīng)營三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。

    06、物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務的。

    基本特點：社會化、專業(yè)化、市場化。

    物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。區(qū)別：

    01、管理主體不同。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團組織和居民委員會。

    02、管理內(nèi)容不同。社區(qū)管理內(nèi)容的范圍比較廣泛既包括了物業(yè)管理的部分內(nèi)容，但又不是完全停留在在物業(yè)管理層面。0

    3、管理性質(zhì)不同。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實現(xiàn)社會效益。

    04、運行方式不同。社區(qū)管理采取行政管理、互助管理的方式。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。

    二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。

    1、公共服務：是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。

    內(nèi)容包括：

    01、房屋及設施設備管理。（房屋完好率=完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；危房率=危險房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；設施設備完好率=完好設施設備數(shù)量÷設施設備總數(shù)量×100%）。

    02、環(huán)境管理。（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。

    03、公共秩序維護管理。（公共安全防范管理；消防管理；車輛停放管理；）。

    04、檔案管理。

    05、客戶管理。

    2、專項服務：是物業(yè)服務企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項服務。內(nèi)容包括：日常生活服務；商業(yè)服務；文教衛(wèi)體服務；社會福利服務；房地產(chǎn)中介服務和金融服務。

    3、特約服務：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務。