房地產(chǎn)市場營銷的概念

    房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開展的創(chuàng)造性適應動態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務和信息從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者流向房地產(chǎn)購買者的社會活動和管理過程。這些活動包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、顧客研究、市場細分、目標顧客選擇（市場定位）、產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、銷售渠道選擇、促銷方式選擇、銷售管理、顧客管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)市場營銷作為一個人為構造的開放系統(tǒng)，主要表現(xiàn)在：

    1.房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)是由一系列相關要素構成的。從大的方面來看，有宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國家及地方政府有關房地產(chǎn)市場營銷的政策體系與內(nèi)容（如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、市場政策等）以及社會經(jīng)濟背景環(huán)境（如人口數(shù)量、收入水平等）。微觀要素是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)圍繞企業(yè)經(jīng)營所投入的要素，企業(yè)的各個部門、每個人員都實際參與市場營銷活動。如策劃部門負責對市場進行調(diào)研、顧客研究、目標定位，為房地產(chǎn)規(guī)劃設計提供決策依據(jù)；財務部門為市場營銷提供財務支持，負責資金籌集和運用，提供資金保障；工程部門，包括總工程師辦公室為市場營銷提供符合顧客需要的合格的產(chǎn)品，包括設計、施工管理等；銷售部門負責選擇和確定銷售渠道、策劃銷售方案設計；人力資源部門為整個企業(yè)的各個部門合理調(diào)度和分配人力資源，設計激勵機制；物業(yè)管理企業(yè)則擔當著房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務功能；房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理則是整個企業(yè)營銷活動的最終決策者。

    2.房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)的運行結構也是由輸入、過程及輸出三個部分構成，這又包括兩個方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)運行中資源的輸入、過程、輸出；二是房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的輸入、過程、輸出。

    3.房地產(chǎn)市場營銷具有特定目標。

    4.房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關性。