第七章 物業管理

    一、物業與物業管理

    物業：指房屋及配套的設施設備和相關場地。配套的設施設備和相關場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務的室內外市政公用設施、設備和與之相鄰的場地、庭院、道路。

    特性：固定性、單元性、空間和環境性、配套性、耐久性。

    分類：居住物業，商業物業，辦公樓物業，工業物業，其他用途物業。

    物業管理：指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序活動。

    （01、物業管理的主體包括業主和物業使用人、物業建設單位、物業服務企業等多個責任主體；

    02、物業管理的客體是物業；

    03、物業管理服務對象是業主服務和物業使用人；

    04、物業管理的實施是通過簽訂物業服務合同，明確雙方的權利和義務來實現的；

    05物業管理集管理、服務、經營三位于一體，屬第三產業。

    06、物業管理對公共秩序的作用是提供協助性管理服務的。

    基本特點：社會化、專業化、市場化。

    物業管理與社區管理的關系。區別：

    01、管理主體不同。社區管理的主體包括社區范圍內的政府組織、企事業單位、社團組織和居民委員會。

    02、管理內容不同。社區管理內容的范圍比較廣泛既包括了物業管理的部分內容，但又不是完全停留在在物業管理層面。0

    3、管理性質不同。社區管理帶有明顯的行政性，側重于實現社會效益。

    04、運行方式不同。社區管理采取行政管理、互助管理的方式。聯系：物業管理寓于社區管理之中；物業管理和社區管理相互影響、相互作用。

    二、物業管理的基本內容。

    1、公共服務：是物業服務企業根據物業服務合同約定，面向所有業主和物業使用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環境。

    內容包括：

    01、房屋及設施設備管理。（房屋完好率=完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；危房率=危險房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；設施設備完好率=完好設施設備數量÷設施設備總數量×100%）。

    02、環境管理。（清潔衛生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。

    03、公共秩序維護管理。（公共安全防范管理；消防管理；車輛停放管理；）。

    04、檔案管理。

    05、客戶管理。

    2、專項服務：是物業服務企業面向廣大業主和物業使用人，為滿足其中一些業主和物業使用人的一定需要而提供的各項服務。內容包括：日常生活服務；商業服務；文教衛體服務；社會福利服務；房地產中介服務和金融服務。

    3、特約服務：是受業主和物業使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務。