房地產(chǎn)：物權(quán)法10大民生熱點解析（一）

　不登記，房子不算真正屬于你
　　法律規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。
　　解析：登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)的登記，就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實登記在登記簿上。比如買房，就要到房屋登記機構(gòu)登記，這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購買這套房屋，一看不動產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人，不能再買賣了。如果沒有辦理登記手續(xù)，而開發(fā)商又把這套房賣給別人，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開發(fā)商承擔違約責任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是你對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
　　異議登記15天內(nèi)不起訴，失效
　　法律規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
　　解析：比如，小王與戀人小李決定共同購房，可是后來發(fā)現(xiàn)登記時只登記了小李一個人的名字。這時，小王就可以要求登記機關(guān)更正。如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。但是特別要注意的是，一旦進行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴，否則就失效了。同樣，如果小李覺得小王的異議登記是不對的，給他造成了損失，也可以要求小王賠償。
　　預(yù)告登記，防止“一房二主”
　　法律規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
　　解析：預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購買權(quán)，也可以有效抑制房屋買賣中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類似案例，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款后，等待產(chǎn)證下達。期間，賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人，并給別人辦出了產(chǎn)證，結(jié)果就造成了兩位購房者搶房，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。
　　今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，就可以到房屋登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記，在付完房款后，再進行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了。
　　登記機構(gòu)出錯造成損害，應(yīng)承擔賠償責任
　　法律規(guī)定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
　　解析：生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯誤的情形。這時，登記機關(guān)應(yīng)否承擔責任，是一個極富爭議的問題。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機關(guān)應(yīng)當承擔賠償責任。但是，這種情況下登記機關(guān)承擔責任的條件，仍然可能會存在爭議。
　　例如，登記錯誤并非由于登記機關(guān)的過錯造成，或者說，登記人提供的虛假材料，登記機關(guān)盡管非常謹慎也無法查明，這時，登記機關(guān)是否仍應(yīng)承擔責任，可能會有爭議。這是因為，我國民法確立承擔侵權(quán)賠償責任一般都要求當事人具有過錯。如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機關(guān)對任何錯誤都一概承擔賠償責任，登記機關(guān)的責任就會過重。這樣會造成登記機關(guān)加大審查范圍，加重登記成本，也會使登記機關(guān)延長審查時間，影響登記的效率。
　　不動產(chǎn)登記費用按件收取
　　法律規(guī)定：不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
　　解析：明確了不動產(chǎn)登記費收取方式是按件收取。