房地產價值評估基本理論－概述（三）

　　影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　(1)建筑結構、類型和等級;

　　(2)裝修;

　　(3)設施與設備;

　　(4)質量;

　　(5)朝向;

　　(6)樓層;

　　(7)地段;

　　(8)環境;

　　(9)住宅樓的公用面積數;

　　(10)交易時間;

　　(11)交易情況。

　　在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。

　　為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。

　　5.居住房地產的估價方法。

　　新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業上有較明顯的差異。

　　(1)新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。

　　估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價;同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。

　　(2)評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。

　　(3)拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，作價補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。

　　(二)商業房地產

　　商業房地產包括商店(商場、購物中心、商鋪和市場等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)。

　　1.商業房地產的特點。

　　(1)收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。

　　(2)經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。

　　(3)轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。

　　(4)裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。

　　2.影響商業房地產價格的主要區域因素。

　　(1)地段繁華程度。影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度，這是由房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。

　　(2)交通條件。商業房地產估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間隔及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。