關于房地產與小區規劃的淺談（三）

　　（五）小區功能的多樣性，居住區是人們居住生活的環境，過去居住區的功能過于單一，多數小區通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區的功能和配套較少。在小區的健身和娛樂等方面考慮較少，居住區建設的市場化，使居住區的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運動健身的概念引入到了小區中，在小區專門修建了運動場，同時布置了一系列的健身器材，在小區居住的居民有一個良好的體育鍛煉環境，同時也豐富了小區生活。有的小區將綠色生態作為居住區的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設生態、綠色為主體的小區，例如小區通過屋頂綠化和增加地面綠化面積來提高綠化率，同時采用環保用水設備，實現了分質用水，提高了水的使用率，在居住區采暖上靠太陽能代替部分的鍋爐供熱，節省了能源，也有利于小區的可持續發展。　　
　　（六）房地產的開發建設，有利于小區的環境改變，陽光、綠色、環保等在今天得到了廣大人民的關注，作為居住區的建設單位，開發商在建設的前期十分重視居住區的環境營造，多數小區都把小區環境和景觀作為重要的一項來建設，無論在綠化率還是景觀設計上，今天的小區環境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時借助現代的新材料和新技術，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現形式得到了極大的應用，同時一些薄膜和拉桿的應用使得一些新的景觀形式不斷出現。
　　由于大量燈光的應用，小區的夜景觀也成為了居住區景觀的重要組成部分，同樣的景物通過燈光的渲染產生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結合使景觀動態化，創造了動靜結合的景觀組合。 　　
　　（七）居住區的規模正在不斷增加，由于土地的市場化，使得大的居住區逐漸向郊區和城市邊緣轉移，一些超大社區不斷出現，一些交通便捷，市政設施齊全的地塊出現了相對高檔的居住區，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級差性，使得好路段的居住成本相對較高，高收入的人群相對集中，使得同等定位的樓盤趨于集中。
　　二、房地產對居住區建設的影響
　　2.1.居住區結構形式的發展
　　居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共設施、道路、綠地等相互關系而采用的組織方式，居住區的規劃結構主要取決于居住區的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區內的生活規律和特點是影響居住區規劃結構的決定因素。而居民的生活又受經濟、商業服務、文教體育、醫療衛生、等社會因素制約。規劃結構本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統、形態和布局方面，建立一個以提高居住生活環境質量、促進社會發展、使住宅區在物質和非物質方面均能適應現代生活需求為目標。
　　居住區的基本形式：
　　1.以居住小區為規劃基本單位來組織居住區，居住小區使由城市道路和自然界線劃分的具有一定規模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區的人口規模一般為10000人左右，用地為10公頃。
　　2.以居住組團為基本單位組織居住區，這種方式不劃分明確的小區用地范圍，居住區由若干的居住組團組成，一個居住組團一般為300-800戶，公共設施根據不同的特點按服務半徑在居住區內統一考慮，靈活布置。
　　3.以居住組團和居住小區為基本單位來組織居住區，結構形式為居住區—居住小區—居住組團，居住區由若干個居住小區組成，每個小區由2-3個居住組團組成。
　　居住區的規劃結構形式并不是一成不變的，隨著社會的發展，人民生活的提高，社會生活組織和生活方式的變化，公共設施服務社會的不斷完善和發展，居住區的規劃結構也在不斷的變化，房地產的開發進一步加具了居住區結構的變化，使規劃結構趨于多樣化，傳統的居住區多以道路為骨架進行居住區的結構規劃，通過居住區道路、小區道路、組團道路將居住區分成均衡的若干個組團，各組團在規模和布置上相對一致，在組團的公共設施配置上也都相同，整個小區的居住密度近似一致，整個小區多數情況下都為多層，在設施布局上各設施的服務半徑通常固定。整個居住區的空間層次區分明顯，中心的綠地廣場為公共空間，組團內的綠地和公共空地為半公共空間。在景觀上通常在在各組團內設置組團綠地，組團與組團的綠地相對獨立，各自之間聯系較少。
　　隨著社會的發展，高層、小高層逐漸增多，在同一個居住區內同時建設有高層、小高層、多層住宅，由于多層的建筑密度和居住密度與高層的不相同，同時高層的居住人群和多層的居住人群也有一定差別，所以小區的組團與組團之間在道路寬度和環境質量及物業配套方面有較大的差別。在小區的規劃結構上就不同與以往的小區結構。
　　房地產的建設投資較大，建設周期較長，所以在實際的項目實施過程中，居住區要分期建設，前期的建設完成后，市場及社會經濟總要發生一定的變動，開發建設單位往往要根據市場的變化對原定的規劃和定位進行一定的變動。這樣以來會使的原本統一的規劃結構發生改變，而產生一個居住區內的規劃結構差別較大，例如居住區的前期定位是別墅，別墅區內不需要大型的中心廣場和集中的大面積綠地，別墅的容積率相對較底，同時各自的宅前院后要進行較好的綠化，而且別墅要滿足小汽車直接進院的要求，所以整個規劃結構相對就沒有突出的中心，為了保證主人的私密性，各個建筑之間還要保留一定的距離。別墅區內通常不設置集中的會所，一些公共服務設施相對較少，所以別墅的規劃結構沒有很明顯的組團中心，更多的是一種單體的重復。別墅區要求交通要方便，但環境要求幽靜，同時應有高密度的綠化面積，以滿足別墅的自身需求。當房地產市場需求發生變化時，原本作為別墅的用地可能要改為高層或多層住宅，多層建筑的規劃結構不同于別墅，首先要有明顯的組團概念，一個小區會分成多個規模均等的組團，各個組團通過合理的道路聯系在一塊，而整個小區會有統一的公共設施、會所。所以居住區內部便出現了兩種截然不同的規劃結構。