關(guān)于房地產(chǎn)與小區(qū)規(guī)劃的淺談（二）

　　住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟(jì)增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。
　　這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：
　　1.城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求
　　到2010年我國城市人口將達(dá)到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很強(qiáng)的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發(fā)達(dá)國家的8%。
　　2.流動人口增長對住宅形成巨大需求
　　例如在北京這樣的國際化大都市，國內(nèi)外流動人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴(kuò)大居民的居住需要。
　　3.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大的需求
　　我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時(shí)期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。
　　4.舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅
　　5.改革深化與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求
　　1.3.房地產(chǎn)開發(fā)對居住區(qū)建設(shè)的促進(jìn)
　　（一）房地產(chǎn)的發(fā)展使居住區(qū)更加接近市場。早期的居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)多為單位的集體建設(shè)，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數(shù)為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時(shí)戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構(gòu)成類型，另外由于規(guī)劃缺少長遠(yuǎn)的考慮，當(dāng)居住面積需要增加時(shí)，只能機(jī)械性的擴(kuò)大用地規(guī)模，使整個居住區(qū)內(nèi)部缺少應(yīng)有的聯(lián)系，一些基礎(chǔ)配套設(shè)施未能有效的滿足生活需要，服務(wù)半徑較大。
　　房地產(chǎn)將居住區(qū)的建設(shè)推向了市場，作為建設(shè)單位的開發(fā)商，為了迎合市場，首先在項(xiàng)目的建設(shè)前期，會進(jìn)行一定的市場調(diào)研，便于了解當(dāng)?shù)氐氖袌觯�能較好的掌握當(dāng)?shù)氐氖杖胨�平、區(qū)域的居住人群、當(dāng)?shù)氐奈幕�脈絡(luò)、家庭構(gòu)成等，同時(shí)開發(fā)單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準(zhǔn)確的進(jìn)行合理的市場定位，進(jìn)一步確定居住區(qū)的潛在客戶，根據(jù)相應(yīng)的客戶群進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，布置對應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，進(jìn)行和居住建筑相符合的環(huán)境設(shè)計(jì)，使整個小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致。
　　（二）房地產(chǎn)使居住區(qū)市場化的同時(shí)，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類型。根據(jù)小區(qū)所處的城市和區(qū)位，不同的土地上在建設(shè)水平和和環(huán)境營造上出現(xiàn)了較大差別，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔公寓、別墅的出現(xiàn)使居住區(qū)的居住人群在經(jīng)濟(jì)收入和從事的社會職業(yè)有了較大區(qū)別，而早期的居住區(qū)在居住規(guī)模和居住環(huán)境及居住質(zhì)量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適合相對應(yīng)的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時(shí)在戶型的設(shè)計(jì)上也更加豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房主要考慮居住的面積的實(shí)用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會設(shè)計(jì)一些相應(yīng)服務(wù)空間。別墅初滿足必要的面積基礎(chǔ)上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時(shí)別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。
　　（三）隨著社會的發(fā)展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費(fèi)品，在整個使用過程中要進(jìn)行必要的環(huán)境保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個樓盤品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設(shè)施的差別上，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也直接制約著居住區(qū)后期使用。開發(fā)單位為了提高居住區(qū)自身的市場競爭力，往往在物業(yè)服務(wù)上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護(hù)，同時(shí)增加了許多新的服務(wù)項(xiàng)目，包含有教育、培訓(xùn)、家政服務(wù)、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。
　　（四）房地產(chǎn)對居住區(qū)的結(jié)構(gòu)形式也產(chǎn)生了一些影響，傳統(tǒng)的居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式多為三級結(jié)構(gòu)，即居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)，過去的小區(qū)多采用千人指標(biāo)的計(jì)算方法來平衡各項(xiàng)用地規(guī)模，以小區(qū)的小學(xué)、中心廣場為重心來制定小區(qū)的結(jié)構(gòu)形式。
　　由于部分小區(qū)的規(guī)模較大，一些居住區(qū)除了中心景觀外還設(shè)置了貫穿整個小區(qū)的景觀大道，同時(shí)沿景觀大道布置多個負(fù)中心景觀節(jié)點(diǎn)。有些小區(qū)根據(jù)自身的性質(zhì)不設(shè)中心廣場，而是建設(shè)了多個組團(tuán)景觀，使社區(qū)景觀的均好性得到體現(xiàn)。有些小區(qū)內(nèi)不設(shè)小學(xué)，將臨近教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為小區(qū)居民子女就讀保證，同時(shí)也提高了居住區(qū)的入住率。