房地產(chǎn)：論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的開發(fā)控制

　　最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠未成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當長的一個時期內，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調控，將是國家的一個長期任務。而城市規(guī)劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視。
　　城市規(guī)劃作為一門新興的學科，越來越受到社會的重視。隨著中國城市化步伐的進一步推進，我們看見城市規(guī)劃的重要性已日益凸顯。同時，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展使得城市規(guī)劃提前從書本越到了現(xiàn)實生活中，而城市規(guī)劃的合理配置也將為房地產(chǎn)的進一步發(fā)展打下堅實的基礎。城市規(guī)劃的科學性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質、城市建設用地布局，城市詳細規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學決策的基礎上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。《城市規(guī)劃法》是1990年4月開始施行的，依據(jù)這個法律的規(guī)定，應當說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內城市規(guī)劃。但是這些規(guī)定明顯沒有將房地產(chǎn)開發(fā)的因素包含進去，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實際上并不符合一個科學規(guī)劃應有的要求。以現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)速度和規(guī)模，就要求各級人民政府都應按照社會主義市場經(jīng)濟對發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實際情況，對過去的城市規(guī)劃進行一次民主和科學的審視，以便進一步完善城市規(guī)劃。在具體的城市規(guī)劃中，我認為主要應注意以下問題：
　　一、對舊城的改造問題
　　中國是一個古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國城市絕不可能像華盛頓的建設一樣，現(xiàn)有圖紙后有城市。所以，中國城市規(guī)劃的重點應放在對舊城的改造上。舊城改造的最大優(yōu)點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎上解決人們日益增長的房屋需要。作為一個來自古城揚州的學生，我可以說是深有感觸。就以揚州為例，她的風景秀麗空氣清新，是眾多優(yōu)勢之士理想的擇居之處。但是，充滿濃濃古韻的她城區(qū)小而且古跡甚多，屬于不改造不行卻是改造難度最大的那種。想在這樣的城市開發(fā)房地產(chǎn)實在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時還要盡量照顧房地產(chǎn)的開發(fā)能與城市的整體風貌相一致，所以對舊城的改造上被作為首選。當然，城市房地產(chǎn)開發(fā)的方法不止是對舊城的改造，還有擴張城市這一方法，但是以輻射的方法來擴張城市會導致周邊郊縣的耕地被占用，這正是第二個應該注意的問題。　　　　
　　二、對耕地占有面積的控制
　　我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。客觀地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內。這個限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應當是過分膨脹現(xiàn)有大城市，而應當發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市，走真正符合中國國情的房地產(chǎn)開發(fā)的道路。　　　　　　
　　三、對生態(tài)環(huán)境的保護　
　　城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護和改善，本來應當是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質標準、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個重要原因是人們缺乏環(huán)境權利意識，自己權利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機關的與破壞環(huán)境有關的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應當從全民族的長遠利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權利意識，提高執(zhí)法機關環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個任何嚴重影響環(huán)境的工程項目不能建設即使已經(jīng)建設的也要強令撤除的法律機制。強令撤除的法律機制。