一、 問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在“答題紙”對應的題號下。）

    （一）某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/平方米。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/平方米，而且還未考慮開發利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

    （二）某企業購得一已停工五年的在建工程，結構封頂，其中一至四層為商業裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時的主要因素。

    （三）有一臨街商鋪要轉讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計。該商鋪現已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計。當地商業房地產租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現轉讓價格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%.請回答根據上述資料你能否決定購買？為什么？